2月28日，記者從深圳市住建局獲悉，由該局會同深圳市民政局編制的《深圳市社區(qū)居民委員會代行住宅區(qū)業(yè)主委員會職責(zé)管理辦法(試行)(征求意見稿)》(以下簡稱《辦法》)，3月27日前正在向社會各界征求意見?！掇k法》規(guī)定，在特定情形下，社區(qū)居民委員會可代行業(yè)主委員會職責(zé)，以填補業(yè)主委員會缺位，及時處置物業(yè)管理問題。

填補業(yè)委會缺位

根據(jù)深圳市住建局的介紹，深圳市住宅區(qū)目前成立并有效運作的業(yè)主大會和業(yè)主委員會比例較低，部分小區(qū)存在業(yè)主委員會“成立難”“換屆難”等問題。住宅區(qū)物業(yè)管理的甲方主體缺位，不利于住宅小區(qū)業(yè)主自治和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升，影響住宅區(qū)正常運作。

據(jù)悉，2020年3月1日實施的《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定，通過創(chuàng)新業(yè)主大會二輪選舉、推行電子投票等舉措，積極推動業(yè)主委員會選舉。但是業(yè)主委員會選舉難、換屆難的問題無法短時間內(nèi)完全得以解決。當(dāng)住宅區(qū)物業(yè)管理發(fā)生擾亂公共秩序、危害公共安全等緊急情況或重大事件時，業(yè)主委員會缺位的，需要發(fā)揮社區(qū)居民委員會社區(qū)服務(wù)治理能力，由街道辦事處指定社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會的職責(zé)。

另外，《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》相關(guān)條款已明確深圳市住建局會同市民政部門制定辦法，規(guī)范和細(xì)化街道辦事處開展指定工作以及社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)的活動，對指定社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)活動的前提條件、具體權(quán)限、指定代行程序、代行期限等事項予以明確，避免街道辦事處、社區(qū)居民委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人等對指定代行職責(zé)機制的錯誤理解，減少該機制的錯誤適用。

提高“代行”的門檻

《辦法》確立了“非必要不代行”的原則，最大限度提高指定社區(qū)居民委員會實施代行活動的門檻。《辦法》第二章規(guī)定，僅限于住宅區(qū)未能成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或業(yè)主委員會換屆選舉失敗，且住宅區(qū)的物業(yè)管理發(fā)生危及公共秩序和公共安全等緊急情況或重大事件需及時解決的，方能啟動社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)。

此外，《辦法》還規(guī)定，指定代行時應(yīng)當(dāng)予以公示，征求業(yè)主和物業(yè)使用人的意見，確保業(yè)主和物業(yè)使用人的知情權(quán)和建議權(quán)。

《辦法》對社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)的權(quán)限予以具體規(guī)范，明確社區(qū)居民委員會履行業(yè)主委員會“組織業(yè)主共同決議”“代管業(yè)主共有資金基本賬戶”的主要職能，并對社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)開展選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，籌集、管理和使用物業(yè)專項維修資金以及使用和管理業(yè)主共有資金等活動的具體職責(zé)予以細(xì)化。

《辦法》還確立了“精簡高效”“集體決策”的代行原則。同時，《辦法》對社區(qū)居民委員會終止代行業(yè)主委員會職責(zé)的情形予以了明確。包括住宅區(qū)依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的、住宅區(qū)因拆遷等原因發(fā)生滅失的、代行期限屆滿以及其他應(yīng)當(dāng)終止的情形。發(fā)生上述情形，社區(qū)居民委員會終止代行的，應(yīng)當(dāng)完成清算和移交工作，并對終止代行進行公告，確保啟動代行和終止代行均遵循“信息公開”的原則。(李曉旭)

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