二手房業(yè)主賣房掛牌價(jià)格更加合理。觀海新聞/青島早報(bào)記者薛雅方攝

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2022年樓市在9月上演一套新政組合拳,從放松限購(gòu),到公積金到貸款利率下調(diào),再到個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策,結(jié)合之前多次下調(diào)的貸款利率,在政策層面給予買房的政策優(yōu)惠力度,幾乎達(dá)到了史上最大。此時(shí),還處于觀望狀態(tài)下的購(gòu)房者們,是不是到了該出手的時(shí)候?業(yè)內(nèi)人士給出建議,可以根據(jù)眼下樓市諸多現(xiàn)象來(lái)做出判斷。

從政策看持續(xù)在發(fā)力

對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),相關(guān)政策往往影響著樓市的走向。而9月可謂名副其實(shí)的“政策月”,從地方到中央,各種松綁政策頻發(fā)。先是在月初商業(yè)貸款利率再次下調(diào),目前整個(gè)市場(chǎng)利率已經(jīng)接近市場(chǎng)最低點(diǎn)。到了月中,青島市房款樓市限購(gòu)政策,除市南和老市北之外,其他區(qū)域進(jìn)一步放松限購(gòu)。到了9月30日晚,中國(guó)人民銀行官網(wǎng)發(fā)布消息稱,中國(guó)人民銀行決定,自2022年10月1日起,下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn),5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。與此同時(shí)中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知,決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府,可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。而財(cái)政部更是提出“居民1年內(nèi)換房可享個(gè)稅退稅優(yōu)惠”。

面對(duì)公積金降息的政策,易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)解讀表示,此次政策說(shuō)明當(dāng)前對(duì)于公積金貸款利率,監(jiān)管層也積極開(kāi)展下調(diào)操作,體現(xiàn)了公積金貸款利率降息的導(dǎo)向,是商業(yè)貸款利率下調(diào)后又一重要的金融政策。而公積金貸款利率下調(diào),主要是針對(duì)剛需購(gòu)房需求的,即對(duì)于首套個(gè)人公積金貸款落實(shí)了寬松的政策導(dǎo)向,體現(xiàn)了進(jìn)一步降低剛需購(gòu)房者購(gòu)房成本的導(dǎo)向。嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為,9月末的一系列政策調(diào)整,形成了9月底三個(gè)穩(wěn)樓市“大招”,對(duì)于四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的提振會(huì)比較顯著。

從數(shù)據(jù)看市場(chǎng)在增長(zhǎng)

政策的頻繁發(fā)力給市場(chǎng)也帶來(lái)了直接影響,特別是9月15日青島放開(kāi)了嶗山、李滄以及市北老四方片區(qū)限購(gòu)之后,新政落地提振作用明顯。根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示上月青島新房共成交14066套,新房成交面積1888436.18平方米,環(huán)比8月上漲了30.3%;其中新建住宅10550套,新建住宅成交面積1341657.87平方米,環(huán)比8月上漲了21.06%。

另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì),9月份青島成交的新建住宅套均面積為127.2平方米,也十分難得一見(jiàn)地接近了130平方米,可見(jiàn)改善型置業(yè)群體的購(gòu)買力在政策放松后開(kāi)始慢慢釋放出來(lái)了。從新房成交區(qū)域分布來(lái)看,9月,城陽(yáng)、西海岸、膠州占據(jù)新房成交榜前三位。其中,城陽(yáng)區(qū)新房成交3898套,西海岸新區(qū)新房成交1721套,膠州市新房成交1557套,市北區(qū)新房成交1424套,以上區(qū)市上月新房成交超千套。

此外,即墨區(qū)新房成交786套,嶗山區(qū)新房成交681套,平度市新房成交569套,萊西市新房成交490套,李滄區(qū)新房成交334套,市南區(qū)新房成交28套。從各區(qū)市新房成交環(huán)比變化來(lái)看,城陽(yáng)、市北和嶗山在上月都出現(xiàn)了大幅上漲的局面。數(shù)據(jù)顯示,上月城陽(yáng)新房成交較前一個(gè)月環(huán)比上漲173.54%,市北上月新房成交較前一個(gè)月環(huán)漲116.74%,嶗山區(qū)上月新房成交較前一個(gè)月環(huán)漲71.97%。

從市場(chǎng)看熱度在上升

不僅僅是數(shù)據(jù)在反映,新政推動(dòng)下市場(chǎng)在復(fù)蘇,來(lái)自一線銷售的直觀感受較之前的市場(chǎng),也是有了明顯改善。

貝殼找房青島站交易服務(wù)中心負(fù)責(zé)人劉舉告訴記者,在十一假期之前,也就是限購(gòu)松綁推出一周以后,市場(chǎng)熱度明顯增加,無(wú)論是售樓處還是中介門店,客流量都有所上漲。例如李滄區(qū)新盤森林公園,近期可以說(shuō)是門庭若市,四方海云庵附近的鏈家門店,接待咨詢量也較以往有所增加。而在十一假期期間,記者走訪主城多家售樓處發(fā)現(xiàn),售樓處明顯熱鬧起來(lái),“看房的人很多,感覺(jué)好久沒(méi)這么忙碌了。”在李滄區(qū)一樓盤,銷售顧問(wèn)告訴記者,七天時(shí)間他們幾乎每天都要加班到晚上八九點(diǎn),而每天工作群里的“銷售戰(zhàn)報(bào)”也顯示,成交量有了明顯提升。而在城陽(yáng)區(qū)一樓盤,銷售顧問(wèn)告訴記者,他一天接待了超過(guò)四十組客戶,這已經(jīng)是過(guò)去一段時(shí)間七八倍的量,手里給顧客指示沙盤方位的激光筆都用得“罷工”了。

同樣,售樓處的熱鬧也傳遞到二手房市場(chǎng),貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,貝殼50城二手房日均帶看客戶量同比增長(zhǎng)7%。貝殼找房的內(nèi)部人士告訴記者,今年十一假期期間貝殼旗下各門店的帶看量是近5年同期最高的。

業(yè)界觀點(diǎn):“以價(jià)換量”重返四季度市場(chǎng)

一系列的現(xiàn)象顯示,目前青島樓市似乎有了復(fù)蘇的跡象,可以看到眾多政策利好的釋放,給“金九”青島新房市場(chǎng)注入了一劑強(qiáng)心針,直接促使9月新房成交在“翹尾”中落幕。那么,在新政利好的加持下,10月樓市又將會(huì)有哪些期待呢?

業(yè)內(nèi)專家表示,“金九”尾巴青島樓市起了新變化,這對(duì)于2022年第四季度樓市影響還是巨大的。首先限購(gòu)令的放松,讓主城多個(gè)片區(qū)迎來(lái)大量看房客,一些改善樓盤成交量開(kāi)始提升。其次,借著這股新政東風(fēng),面對(duì)今年僅剩的最后一季度,房企也開(kāi)始沖刺全年任務(wù)量,“以價(jià)換量”的促銷政策又開(kāi)始重回市場(chǎng),“降價(jià)促銷”再次成為房企最后一季主要的銷售模式。樓市“買賣雙方”都開(kāi)始行動(dòng)起來(lái),對(duì)于促使第四季度青島樓市整體回溫意義重大。

也有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè),10月將會(huì)是地產(chǎn)政策筑底期,各類支持購(gòu)房的政策層出不窮,在當(dāng)下利好之外,或?qū)⑦€會(huì)出現(xiàn)政策加碼,比如積極支持房企融資、展期、紓困資金、監(jiān)管資金放寬的需求;鼓勵(lì)寬限交付期限,減少房企現(xiàn)金流出速度,以空間換時(shí)間;繼續(xù)放開(kāi)限購(gòu)、限售,加快存量與增量之間的流通,活躍市場(chǎng)交易……總之,第四季度的樓市還是十分有看點(diǎn)的,2022年青島樓市是否能夠在下半年再來(lái)一輪“翹尾”,一年之內(nèi)達(dá)成年中、歲末兩輪“成交高潮”,十分值得期待。

在眾多利好政策的加持下,現(xiàn)在是否就是購(gòu)房好時(shí)機(jī)?

貝殼找房青島站交易服務(wù)中心負(fù)責(zé)人劉舉分析認(rèn)為,眼下一方面限購(gòu)政策的放松確實(shí)釋放了一些購(gòu)買需求,另一方面貸款政策是相對(duì)寬松的,利率多次下調(diào),公積金貸款也頻出利好政策,對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),無(wú)論是購(gòu)房資質(zhì)還是金融環(huán)境,都較之前有了很大改善。再加上很多開(kāi)發(fā)商也會(huì)趁熱打鐵,以價(jià)換量;部分二手房業(yè)主紛紛賣房置換,掛牌價(jià)格更加合理化,對(duì)于需求明確的購(gòu)房者來(lái)說(shuō),現(xiàn)在確實(shí)更容易以合適的價(jià)格,買到適合自己的房子。

觀海新聞/青島早報(bào)記者 劉鵬