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11月28日,證監(jiān)會(huì)決定在房企股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施?！斑M(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用”被列為其中一項(xiàng)舉措,證監(jiān)會(huì)明確,會(huì)同有關(guān)方面加大工作力度,推動(dòng)保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行,努力打造REITs市場(chǎng)的“保租房板塊”。鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs,或作為已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)募資產(chǎn)。

“保租房REITs”被放在明顯位置。目前公募REITs市場(chǎng)中,保租房項(xiàng)目共有4單(含1單已獲批但尚未上市交易),無(wú)論是產(chǎn)品數(shù)量還是市值份額均已初具規(guī)模。其中,華夏基金華潤(rùn)有巢REIT是國(guó)內(nèi)首單市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保障房REITs產(chǎn)品,而華潤(rùn)置地成為首家涉獵保租房REITs的房企。

公募基金也早已出手布局。中金基金是中金廈門(mén)安居REIT基金管理人,公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,作為基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的理想資產(chǎn)類(lèi)型之一,發(fā)行保租房公募REITs可通過(guò)資本市場(chǎng)打造可持續(xù)的保租房投融資模式,提高保租房有效供給。同時(shí),已運(yùn)營(yíng)成熟穩(wěn)定的存量保租房可通過(guò)發(fā)行公募REITs的方式進(jìn)行“資產(chǎn)IPO”,盤(pán)活存量資產(chǎn)。

“對(duì)于投資者而言,由于相對(duì)穩(wěn)定的出租率和租金,以及與政策關(guān)聯(lián)度較高,保租房REITs具備一定的抗周期屬性,是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)REITs中的‘保障性’資產(chǎn);對(duì)于原始權(quán)益人而言,‘十四五’期間各地?cái)U(kuò)大保租房供給的強(qiáng)勁需求,疊加政策面支撐,其也有動(dòng)力嘗試通過(guò)發(fā)行REITs推動(dòng)保租房投資建設(shè)。”中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為,因此,從供需兩端來(lái)看,保租房REITs的擴(kuò)容潛力較大,可滿足投資者和原始權(quán)益人的不同需求。

中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人預(yù)計(jì),未來(lái),或?qū)⒂懈喾蠗l件的保租房通過(guò)首發(fā)或擴(kuò)募的方式發(fā)行公募REITs,保租房REITs的產(chǎn)品數(shù)量及總體規(guī)模有望逐漸發(fā)展壯大,形成REITs市場(chǎng)的“保租房板塊”。

接下來(lái),如何借REITs方式盤(pán)活房企項(xiàng)目,同時(shí)充實(shí)保租房房源,需要市場(chǎng)各方仔細(xì)研究。

明明認(rèn)為,一方面,需加強(qiáng)對(duì)相關(guān)REITs回收資金用途的引導(dǎo)和監(jiān)管,包括開(kāi)設(shè)回收資金專(zhuān)項(xiàng)賬戶,完善回收資金的使用申請(qǐng)、風(fēng)險(xiǎn)控制、信息披露等,確?；厥召Y金能夠以資本金等形式投入新的保租房建設(shè)中。另一方面,對(duì)于不同的市場(chǎng)參與主體,政策面可考慮出臺(tái)相關(guān)細(xì)則作為指導(dǎo),為回收資金監(jiān)管提供制度支持;原始權(quán)益人需要對(duì)REITs服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、助推存量資產(chǎn)和新增投資良性循環(huán)的重要意義做到充分認(rèn)識(shí);基金管理人則需落實(shí)監(jiān)管義務(wù),跟蹤回收資金投入項(xiàng)目的全流程,包括資金使用和項(xiàng)目開(kāi)工進(jìn)度等。

在孫桂平看來(lái),從REITs分紅收益要求來(lái)看,除傳統(tǒng)保租房項(xiàng)目外,普通住宅項(xiàng)目的租售比通常較低,并不太適合充當(dāng)保租房的房源,而商住公寓項(xiàng)目租售比較高,較適合發(fā)行REITs。當(dāng)然,這還需要政策面進(jìn)一步加大推動(dòng)力度,使得商住公寓項(xiàng)目以及租售比高的住宅項(xiàng)目等都可以轉(zhuǎn)化為保租房項(xiàng)目,通過(guò)REITs發(fā)行上市。

明明分析稱(chēng),當(dāng)前,存量保租房REITs的原始權(quán)益人均為當(dāng)?shù)刂饕谋Ｗ夥拷ㄔO(shè)和運(yùn)營(yíng)主體,持有大量同類(lèi)型的保租房項(xiàng)目。率先嘗試擴(kuò)募的5單公募REITs,均購(gòu)入了原有原始權(quán)益人及其同一控制下的關(guān)聯(lián)方所持的存量資產(chǎn)。由此來(lái)看,存量保租房REITs或能通過(guò)擴(kuò)募這一方式,實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。

除保租房REITs的擴(kuò)募路徑較為清晰外,明明認(rèn)為,“新發(fā)保租房REITs有望擴(kuò)展至二線城市。從中國(guó)招標(biāo)投標(biāo)公共服務(wù)平臺(tái)披露的公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示,包括天津、西安等地都在積極嘗試保租房REITs項(xiàng)目的試點(diǎn)。”

關(guān)鍵詞： 二線城市 REITs市場(chǎng)