中新經(jīng)緯5月10日電 題：萬科昆山項目降價將成新一輪樓市打折開端？

作者 李宇嘉 廣東住房政策研究中心首席研究員

(資料圖片僅供參考)

近日，江蘇昆山兩個地產(chǎn)項目因“過分降價”行為遭到處罰。

據(jù)流傳文件顯示，其中一個項目隸屬于蘇州萬科旗下?！拔逡弧逼陂g，兩個地產(chǎn)項目推出的房源折扣力度較大，給出優(yōu)惠折扣基本在八折左右。

據(jù)昆山住建局再發(fā)出的通報文件顯示，昆山嘉寶網(wǎng)尚置業(yè)有限公司在其開發(fā)建設(shè)的夢之悅花園項目、昆山長泰置業(yè)有限公司在其開發(fā)建設(shè)的尚濱花園項目銷售過程中，擅自大幅度降價銷售，擾亂了房地產(chǎn)市場正常秩序，造成了社會不穩(wěn)定因素。住建局表示將暫時關(guān)閉上述項目的網(wǎng)簽，待整改結(jié)束后予以開通。

“擅自大幅降價”或引致市場預(yù)期過分悲觀

地產(chǎn)項目降價為何還要被叫停，這個疑問成為不少人的關(guān)注焦點。

為穩(wěn)房價、穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期，不少地方政府為樓市設(shè)定了10%或15%的“跌停板”，明確規(guī)定企業(yè)不得大幅降價。

因此，從原則上來講，昆山住建局的行為做到了“有法可依”，該行為違反了當(dāng)?shù)匦路款A(yù)售價格審批后，價格調(diào)整幅度上下不超過15%的規(guī)定。但其背后，筆者認為，項目受罰的很重要一部分原因是，帶頭降價的兩個項目中有龍頭企業(yè)萬科的地產(chǎn)項目。

萬科的市場行為經(jīng)常對市場有預(yù)期引導(dǎo)效應(yīng)，作為頭部房企，萬科降價往往被視為龍頭房企不看好當(dāng)?shù)厥袌龅男盘枺热?008年、2014年，萬科都有過明顯的市場判斷。

因此，筆者認為，“萬科帶頭大幅度降價”行為或在一定程度上引發(fā)了住建部門擔(dān)憂，一旦萬科降價被過度解讀，引致市場預(yù)期過分悲觀，會導(dǎo)致房價進一步下跌預(yù)期。

另外，項目降價幅度過大，也有可能是友商或前期購房者“告發(fā)”。因為，一旦萬科降價，周邊開發(fā)商如果營銷策略自主性不足，要賣房有可能就得被迫跟著降價，如果不愿降價就有可能向有關(guān)部門反映。同時，還存在另一種可能性，在項目大幅度降價后，前期購房業(yè)主會認為自己的房子在貶值，也有可能會聯(lián)合“狀告”。

今年一季度小陽春之后，多地商品房市場成交出現(xiàn)了明顯回落，各地都希望樓市能持續(xù)一季度小陽春態(tài)勢，這也是一部分地方政府的潛在心態(tài)。

萬科大幅降價是否意味著樓市新一輪的打折開端？

事實上，整體來看，全國開發(fā)商的大幅度降價已在進行中。

在三四線城市，以及一二線城市外圍的偏遠區(qū)域，新房價格相比2021年上半年，下降在20%—30%幅度的案例非常多。部分房企也擔(dān)心被告發(fā)或前期業(yè)主進行維權(quán)，往往通過給中介傭金或渠道費的形式，以精裝取代毛坯(價格調(diào)整不大)，送車位等形式來實現(xiàn)房價“暗降”。

對于地方政府，不僅存在“跌停板”，當(dāng)房價上漲時，地方政府也會控制，特別是當(dāng)項目漲幅超過15%。但由于房價上漲時，包括前期業(yè)主、友商、開發(fā)商、地方政府，都是獲利者，自然主動控制的積極性略有不足。

萬科重啟降價是否會開啟新一輪市場大規(guī)模的打折降價？筆者并不這么認為。

當(dāng)前，全國房地產(chǎn)市場差異化明顯，不是所有城市公司旗下的地產(chǎn)項目都需要大尺度促銷，仍取決于項目所在市場供求狀況。另外，也要看開發(fā)商自身訴求，如為求企業(yè)業(yè)績報表好看而盡快回籠資金，或需要“換倉騰挪”進行新戰(zhàn)略布局，也有可能出現(xiàn)價格大幅降價的情況。

當(dāng)然，不排除二季度市場在超預(yù)期持續(xù)下行，那市場有可能出現(xiàn)新一輪降價促銷。

事實上，從二季度開始，樓市整體表現(xiàn)在降溫。

一方面，小陽春之后的4月份往往是市場淡季；另一方面，前期積壓需求釋放完畢后，樓市存在一個短暫空檔期，關(guān)鍵表現(xiàn)要看后續(xù)的政策扶持、需求刺激等，預(yù)計這一趨勢會延續(xù)到今年三季度開始。

需要注意的是，即便相比一季度，市場顯現(xiàn)下行，但基于去年樓市成交低基數(shù)效應(yīng)，以及各地積極出臺扶持政策，包括一線城市也開始出臺松綁政策，如深圳退出二手房參考價，多胎購房家庭提高公積金扶持，廣州出臺一手房帶押過戶，北京房山區(qū)推出的“一區(qū)一策”等，都會在一定程度上助推樓市交易，預(yù)計市場表現(xiàn)至少要比去年持穩(wěn)。(中新經(jīng)緯APP)

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責(zé)任編輯：李惠聰

【編輯：王京晶】

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