寶能濱江府業(yè)主的心臟都提到了嗓子眼。

近期，位于南京的寶能濱江府項目現(xiàn)場出現(xiàn)了一封查封公告，讓這個燕子磯最受關注的項目陷入了危機。

根據(jù)重慶市第五中級人民法院出具的公告，寶能濱江府的233套房源，以及商業(yè)地塊被查封后未來將面臨被拍賣的命運。這其中還包含了城北地標建筑——寶能金融中心。

(資料圖片僅供參考)

除了項目資產，南京寶能城市發(fā)展有限公司的2.55億股權被法院凍結，涉及債務被執(zhí)行標的超21億元。

南京燕子磯新城最近幾年是南京的熱門板塊，而寶能的金融城項目也是這個板塊的標桿項目。

隨著項目查封，股權凍結，這個項目的背后走向將變得撲朔迷離，未來計劃中的338米高的地標能否豎立起來也成為未知數(shù)。

不過好在，寶能并未讓燕子磯整個板塊陷入沉寂，在最新的南京土拍中，燕子磯地塊仍舊被追捧，最終觸頂搖號。拿到這幅地塊的也是燕子磯的新玩家——廈門國貿。

突如其來的查封

在寶能濱江府的項目現(xiàn)場，依舊有工人進行施工。6月份，一期項目即將交房。

顯然，這個項目并沒有受到查封事件的影響，甚至網(wǎng)絡上盛傳的查封文件都不見了蹤跡。

有業(yè)主告訴《鳳凰WEEKLY地產》：“一期不受影響，被查封的是二期，但銷售說二期應該也可以交房?！?/p>

據(jù)了解，二期原計劃在年底交付，項目現(xiàn)場施工方北京建工工作人員表示：“9棟樓是我們負責建設的，還有4棟沒建完。”

根據(jù)查封公告，重慶市第五中級人民法院受理申請執(zhí)行人重慶國際信托股份有限公司與被執(zhí)行人寶能汽車集團有限公司、南京寶能城市發(fā)展有限公司、深圳市寶能投資集團有限公司、寶能地產股份有限公司、深圳市鉅盛華股份有限公司、寶能控股（中國）有限公司、姚振華借款合同糾紛一案，本案執(zhí)行過程中，該院查封了：

被執(zhí)行人南京寶能城市發(fā)展有限公司名下的位于南京市棲霞區(qū) NO .2020G01地塊，土地面積16357.81平方米；NO .2020G01地塊的土地使用權，土地面積31134.43平方米；NO .2020G01地塊（地下）的土地使用權，土地面積114027.29平方米以及位于南京市棲霞區(qū)燕子磯街道濱江府項目233套建筑面積共計28241平方米的房屋。

寶能燕子磯濱江府現(xiàn)場的查封公告

對于這233套住宅，南京寶能城發(fā)表示，這些住宅均是未售，并不會影響向業(yè)主交房。

但有業(yè)主表示，自己的房子就在查封名單中，處于還未備案的狀態(tài)。

南京寶能內部人士告訴《鳳凰WEEKLY地產》：“被查封的房子涉及到一些已經(jīng)銷售的，即便以后交付給業(yè)主也辦不了產權證?！敝貞c市第五中級人民法院執(zhí)行庭相關工作人員在回復媒體時表示：“我們2022年初就查封了寶能濱江府331套房屋，涉及本次評估的有233套，其中有80多套，是先收了意向金，沒有簽合同?！?/p>

“如果已售房屋處于抵押狀態(tài)的，在辦理權證前如果遇到法院拍賣，房源的買賣合同會撤銷，不會存在血本無歸的情況。”南京工業(yè)大學天誠不動產研究所執(zhí)行所長吳翔華做出了這樣的解釋。

業(yè)內人士則向《鳳凰WEEKLY地產》表示：“被查封這部分可能監(jiān)管賬戶里也有錢，錢還沒有打給寶能。”

據(jù)南京網(wǎng)上房地產顯示，寶能濱江府B6、B7、B9幢已設土地抵押權，這個項目一共1155套，總成交套數(shù)951套，認購套數(shù)165套，未售總套數(shù)39套，總均價為3.6萬/平方米。

大概推算，此次查封的233套房源總價值在10.08億元。

此次查封源重慶信托在2020年3月10日與寶能汽車簽署信托借款合同，向寶能汽車發(fā)放貸款24億元，由寶能投資、鉅盛華、寶能地產及姚振華等提供保證擔保，本息兌付日為2021年8月23日。但借款全部到期后，寶能汽車未按約定向重慶信托履行還本付息的義務，擔保人亦未履行擔保義務，隨后重慶信托向重慶市第五中級人民法院申請強制執(zhí)行。

而寶能城發(fā)正是寶能投資的地產平臺。對于此次查封，上述南京寶能內部人士稱：“理論上要去跟政府部門溝通，說明情況并且把查封部分解封，但是解封的前提還是要還錢?！?/p>

停工的地標

實際上，即便沒有這次查封，寶能在燕子磯也陷入了困局。

寶能燕子磯金融城停工現(xiàn)場

2020年2月19日，寶能以總價33.4億元拿下燕子磯G01綜合體地塊，定名為“寶能金融中心”。項目總占地面積約104034.86平方米，建設住宅、酒店式公寓，以及338米辦公大樓等地標綜合體。這也是寶能作為外來開發(fā)商，在南京拍下的第一個項目。

吳翔華表示：“寶能在南京對于購房者是個較為陌生的品牌，影響力遠不如同板塊的其他開發(fā)企業(yè)，所以寶能才希望通過這個項目打造區(qū)域中心?！?/p>

在寶能的規(guī)劃公示中，C分區(qū)塔樓53層，高度達214.15米，D分區(qū)塔樓最高57層，高度達299.9米，“將成為燕子磯地標建筑”。

此前項目除了規(guī)劃打造近300米的地標建筑，還將斥資240億打造企業(yè)生態(tài)總部聚集區(qū)。預計將引入寶能集團華東區(qū)域總部、金融總部、科研總部等產業(yè)項目以及部分長三角世界500強知名企業(yè)，聚能“總部經(jīng)濟”。

但這個看上去高大上的地塊，卻因為寶能陷入流動性危機而停滯。

盡管被圍擋擋住，但仍舊能夠看到，寶能商業(yè)部分地塊已經(jīng)雜草叢生，只完成了部分基樁工程?，F(xiàn)場工作人員表示：“商業(yè)地塊，地標已經(jīng)停了一年多了，沒錢繼續(xù)蓋了?！?/p>

其實在南京，已經(jīng)有多個地標出現(xiàn)過停工傳聞。除了寶能，2022年初就有消息稱，江北新區(qū)499米高的綠地項目停工。

對此，南京一位市場人士向《鳳凰WEEKLY地產》表示：“因為現(xiàn)在整個經(jīng)濟屬于調整期，所以也不要動不動搞地標、金融城了，也要進行預期降溫，像南京江北核心區(qū)搞地下城，搞CBD，現(xiàn)在也是沒什么動靜，其實對板塊的影響也是比較大的。我覺得一個板塊應該讓它更加宜居，把一些基本的配套做好。如果說要搞這種地標，需要看形勢與時機，不是每個區(qū)域都要搞?！?/p>

不過，多位業(yè)內人士對寶能項目的處置前景表達了較為樂觀的態(tài)度：“商業(yè)部分基本沒動，其實也方便之后找買家，而在保交樓的背景下，住宅部分的交付應該也不會出現(xiàn)太大問題。而且從全國來看，南京的資產整體質量還是可以的，它的土地價值還行，不像有的板塊是負資產，那就搞不定了。”

爭議燕子磯

作為南京的臨江板塊，燕子磯的樓市定位一直存在各種爭議。

一方面，它的地鐵、商業(yè)等配套一直在不斷落地，成為剛需剛改的首選之一；另一方面，本地人因為其曾經(jīng)是化工廠區(qū)而認為燕子磯是“毒地”。

但無論怎樣，燕子磯現(xiàn)在已經(jīng)是南京為數(shù)不多的銷售不錯的板塊之一了。

寶能燕子磯濱江府

2022燕子磯新房市場，全年賣房超過1145套，平均去化率50%-60%。安居客數(shù)據(jù)顯示，2022年，燕子磯的二手房價走出了在波動中上漲的行情。截止到今年5月，燕子磯的二手房均價為33200元/平方米。

在5月10日結束的南京土拍中，燕子磯G20地塊觸頂最高限價，進入搖號階段，最終被國貿拿下，成交樓面價21253元/平方米。

而寶能出現(xiàn)一系列問題無疑也會對周邊的價值產生影響。

吳翔華表示：“寶能的項目問題影響了一些配套的落地時間，對周邊樓盤未來的價值兌現(xiàn)肯定有負面影響?！?/p>

不過，他也認為，規(guī)劃的地標在南京幾乎每個區(qū)都有，也都有沒法兌現(xiàn)或者推遲的情況，購房者主要還是關注學區(qū)交通等主要配套功能。對寶能所在板塊而言，所謂的金融中心，即使如期投資，成為金融中心的可能性也非常小，南京已經(jīng)有好幾個區(qū)都在打造同類的中心，所以影響并不大。

南京林業(yè)大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠則告訴《鳳凰WEEKLY地產》：“一個板塊的發(fā)展不能只看個別項目，每一個板塊其實都會有一些個別項目有問題，連河西也有一些。燕子磯近期通了幾條地鐵，包括過江隧道的通車，所以，它的關注度和市場發(fā)展還是可以的。”

不過，寶能的事件或許會對未來燕子磯整體的發(fā)展和規(guī)劃產生影響。

孟祥遠表示：”未來我想，板塊的發(fā)展可能還是會有調整，一個板塊不要動不動就做超高CBD。說實在的，一個城市需要這么多CBD也不現(xiàn)實?！?/p>

在房地產輝煌的時候，企業(yè)造城都不在話下，但這些瞬間造就的高樓并不一定能成為一個區(qū)域繁榮的象征。當然它們在成為時代的眼淚之前，還發(fā)出了一個信號：熱點城市的核心資產，可能會成為你人生低谷的一根稻草。

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