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2023年6月，市場全面降溫，各地累計單月房地產調控政策達到了58多次。

(資料圖)

記者丨劉四紅

金融支持房地產政策再迎利好。繼“金融16條”大禮包后，據(jù)央行7月10日官網消息，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局再次發(fā)布關于延長金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關政策期限的通知，將《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下簡稱《通知》)中有適用期限的政策統(tǒng)一延長至2024年12月31日。

兩項政策延期至明年底

2022年11月11日，中國人民銀行、原銀保監(jiān)會聯(lián)合出臺《通知》，從保持房地產融資平穩(wěn)有序、積極做好保交樓金融服務、配合做好受困房企風險處置、加大住房租賃金融支持等方面，明確了16條支持政策，其中兩條政策規(guī)定了適用期限。

中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關負責人表示，《通知》發(fā)布實施后，對保持房地產融資合理適度、推動化解房地產企業(yè)風險發(fā)揮了積極作用，取得了良好的政策效果。綜合考慮當前房地產市場形勢，為引導金融機構繼續(xù)對房地產企業(yè)存量融資展期，加大保交樓金融支持，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局決定，延長有關政策適用期限。

據(jù)介紹，此次政策延期涉及兩項內容。一方面，對于房地產企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期一年，可不調整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

另外則是，對于商業(yè)銀行按照《通知》要求，2024年12月31日前向專項借款支持項目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類；對債務新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華評價，延長的這兩條主要涉及房地產供給端融資支持措施，繼續(xù)為部分房企緩解短期資金壓力，隨著樓市需求穩(wěn)步復蘇，房地產自我造血能力改善，信用環(huán)境改善，房地產有望逐步進入良性循環(huán)。

此次通知也強調，除上述兩條政策外，其他不涉及適用期限的政策長期有效。各金融機構應按照文件要求切實抓好落實，因城施策支持剛性和改善性住房需求，保持房地產融資合理適度，加大保交樓金融支持，推動行業(yè)風險市場化出清，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

風險企業(yè)被市場自然出清

此次延期政策出臺可謂正當其時。仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經濟學家及研究部總監(jiān)龐溟指出，目前，供給端復蘇節(jié)奏、力度仍滯后于銷售端回暖，新開工面積和施工面積增速回落、待售面積同比已多月持續(xù)上升、地產下游相關的消費鏈條也仍處于復蘇初期，房地產企業(yè)更多重視盤活存量、謹慎對待追加增量，仍需政策持續(xù)支持呵護。

“一方面，之前出臺的一系列穩(wěn)樓市政策措施發(fā)揮積極效果，國內樓市整體呈現(xiàn)企穩(wěn)回暖態(tài)勢；另一方面，目前國內房地產市場元氣尚未完全恢復，仍需要政策支持，國內根據(jù)目前樓市進一步延長相關措施，有助于穩(wěn)定房地產預期，繼續(xù)支持房地產穩(wěn)步復蘇?！敝苊A同樣說道。

從政策效果來看，龐溟認為，目前政策加大金融對保交樓、保民生工作的支持力度并深化落地，滿足了優(yōu)質龍頭房地產企業(yè)的合理融資需求，并引導其探索新的、可持續(xù)的業(yè)務增長點。另一方面，政策重點著眼于處理防范系統(tǒng)性風險和道德風險，依法依規(guī)幫助有需要的企業(yè)化解、處置風險，并妥善處理部分無法主動完成業(yè)務調整和經營轉型的企業(yè)被市場自然出清。

“整體看，再次延長這一政策對于市場來說，是預料之中。”中原地產首席分析師張大偉同樣說道，不過其也認為，當下房地產市場的問題已經不是簡單的延長部分房企貸款期限就可以解決的問題，整體看，房地產市場下半年還存在繼續(xù)下行的風險。

在張大偉看來，目前房地產行業(yè)面對的并非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質化產品競爭都存在壓力。從當前監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看，多個城市利率均出現(xiàn)了輕微的變化。但當前購房是收入穩(wěn)定問題，疊加人口結構問題，依然影響房地產市場的穩(wěn)定。

還有哪些金融政策可期？

中原地產研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年6月，市場全面降溫，各地樓市調控政策也依然不斷發(fā)布，累計單月房地產調控政策達到了58多次。其中6月力度最大的政策是LPR下調，?5年期以上LPR降至4.2%，為2019年房貸利率換錨5年期以上LPR以來最低水平。

張大偉認為，本次降息對于市場來說，降低增量和存量房貸利率打開空間。配合限售放松、非限購區(qū)域首付比例調整、公積金寬松等等穩(wěn)樓市組合拳，預計將對房地產形成一定程度的托底作用。但整體看影響相對有限，市場當下更期待一線城市微調二套房首付等政策。

業(yè)內也期待未來房地產市場能有更多的利好政策出臺。

“6月房地產市場邊際繼續(xù)轉弱，多數(shù)城市銷售面積環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢，市場信心不足，特別是一線城市的公積金政策相對覆蓋面太小，難以拉動改善需求，小陽春有降溫的趨勢。當下樓市政策特別是一線城市需要繼續(xù)加碼，否則市場下行難免。”張大偉說道。

龐溟則指出，未來一段時間內，房地產企業(yè)的融資和投資狀況能否改善，從內生的角度看，取決于銷售端能否持續(xù)回暖，以便讓房企實現(xiàn)“自我造血”的良性循環(huán)，同時要避免量價等方面出現(xiàn)過熱，并觸發(fā)宏觀政策調控和金融信貸條件的邊際收斂。從外生的角度看，取決于微觀主體的信心、預期、風險偏好和資產負債表的修復節(jié)奏。

“下階段，應繼續(xù)落實改善優(yōu)質房企資產負債表計劃，繼續(xù)帶動房地產行業(yè)的現(xiàn)金流狀況、投資活動、并購重組回到正常發(fā)展軌道，繼續(xù)引導金融機構提供正常的金融支持，繼續(xù)平穩(wěn)、有序地加快房地產企業(yè)風險市場化出清?！饼嬩榉Q。

龐溟則建議，在供給端，應當貫徹落實“金融16條”、房企融資“三支箭”、改善優(yōu)質房企資產負債表四項行動、“保交樓”專項借款等穩(wěn)地產政策，保障房地產企業(yè)特別是優(yōu)質龍頭企業(yè)的合理融資需求。應當繼續(xù)推進保交樓工作，有效解決部分地區(qū)紓困資金審批流程長、覆蓋面有限等問題。應著力于通過調整債務期限結構及融資結構等促使房地產企業(yè)降杠桿、縮規(guī)模、控風險。應推動金融服務助力設立REITs等產品，以便房地產企業(yè)盤活優(yōu)質存量資產、增加融資渠道。應積極穩(wěn)妥協(xié)助問題房企化解債務風險，推動行業(yè)有序出清。

編輯丨楊博

圖片丨北京商報、壹圖網

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