文/《清華金融評(píng)論》資深編輯孫世選??

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盡管央行支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，但商業(yè)銀行本身缺乏動(dòng)力下調(diào)存量房貸利率，迄今為止在下調(diào)存量房貸利率方面各銀行尚無具體的落地措施發(fā)布。

中國人民銀行、國家外匯管理局8月初召開了2023年下半年工作會(huì)議。會(huì)議明確，下半年，要繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。要指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

此前，7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在新聞發(fā)布會(huì)上表示，前幾年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對(duì)較高的水平上，按照市場(chǎng)化、法治化原則，央行支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

2023年第二季度個(gè)人住房貸款余額下降

中國央行數(shù)據(jù)顯示，2023年二季度末，個(gè)人住房貸款余額38.6萬億元，同比下降0.7%，增速比上年末低1.9個(gè)百分點(diǎn)。2023年一季度末，個(gè)人住房貸款余額38.94萬億元，同比增長0.3%。

2022年末，個(gè)人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%，增速比上年末低10個(gè)百分點(diǎn)。

2023年3月新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.14%，比2022年末下降0.12個(gè)百分點(diǎn)，較2022年同期下降 1.35個(gè)百分點(diǎn)。

2023年上半年，新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%，比上年同期低107個(gè)基點(diǎn)；6月個(gè)人房貸加權(quán)平均利率為4.11%，同比下降0.51個(gè)百分點(diǎn)。

可見，2022年以來，個(gè)人住房貸款余額的增速顯著下滑，2023年第二季度個(gè)人住房貸款余額出現(xiàn)了下降。2023年第二季度，個(gè)人住房貸款余額下降了約3400億元。

個(gè)人住房貸款余額的下降與提前還款大幅增加有較大關(guān)系

個(gè)人住房貸款發(fā)放和同期商品房銷售規(guī)模直接相關(guān)，還款則是來自于借款人的收入或者其他資產(chǎn)的配置調(diào)整。由于理財(cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民進(jìn)行資產(chǎn)配置調(diào)整，使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。

我國約99%的房貸是選擇浮動(dòng)利率機(jī)制，即以貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為基準(zhǔn)，簽合同時(shí)根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)供需關(guān)系商定加點(diǎn)幅度。加點(diǎn)部分在合同期限內(nèi)固定不變。

2022年以來，LPR已累計(jì)下行了45個(gè)基點(diǎn)，但因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對(duì)較高的水平上。

而隨著新發(fā)放的房貸利率持續(xù)下行，存量房貸顯得相對(duì)“更貴”了。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一些地區(qū)的房貸老客戶利率比新客戶的利率已經(jīng)高出約2個(gè)百分點(diǎn)。2023年以來，由于新增房貸利率與存量房貸利率之間存在較大利差，部分居民提前償還房貸，推動(dòng)了個(gè)人住房貸款余額的下降。在這種背景下，為了減少利息支出，不少借款人呼吁下調(diào)存量房貸利率。

存量房貸利率的下調(diào)絕非易事?

第一，央行表示“支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”，但“支持和鼓勵(lì)”并非強(qiáng)制，存量房貸利率調(diào)整需要依法有序進(jìn)行。貸款合同的變更、貸款置換等涉及銀行的自主經(jīng)營權(quán)，金融管理部門只能“支持和鼓勵(lì)”。

第二，商業(yè)銀行本身缺乏動(dòng)力下調(diào)存量房貸利率，迄今為止在下調(diào)存量房貸利率方面各銀行尚無具體的落地措施發(fā)布。對(duì)于銀行來講，下調(diào)存量房貸利率則意味著銀行的息差可能顯著收窄，顯著影響銀行的業(yè)績。近年來金融的大環(huán)境是降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，再加上市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，金融市場(chǎng)利率以及銀行信貸利率水平處在下行趨勢(shì)中。而且受存款定期化傾向等因素的影響，商業(yè)銀行負(fù)債端的利率下降幅度和速度慢于資產(chǎn)端，貸款定價(jià)的下降與存款定價(jià)的下降不完全匹配，導(dǎo)致銀行的息差持續(xù)收窄。在銀行的息差本已持續(xù)收窄的背景下讓銀行主動(dòng)顯著下調(diào)貸款利率，會(huì)明顯加大銀行的經(jīng)營壓力。

第三，存量房貸利率的調(diào)整意味著對(duì)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的重新定價(jià)，如果真的是商業(yè)銀行與借款人“自主協(xié)商”的話，存量房貸利率究竟降低到什么水平才是合理的呢？也是未知數(shù)。

目前來看，由于商業(yè)銀行缺乏主動(dòng)下調(diào)存量房貸利率的動(dòng)力，存量房貸利率借款人為了減少利息支出，要么以自有資金提前還款，要么是用利率較低的經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等置換存量房貸。其結(jié)果仍然會(huì)給銀行帶來息差下降的壓力。

按市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制2023年4月10日發(fā)布的《合格審慎評(píng)估實(shí)施辦法（2023年修訂版）》，凈息差的評(píng)分“警戒線”為1.8%（含），低于1.8%將被扣分。萬得（Wind）數(shù)據(jù)顯示，42家A股上市銀行中，19家銀行2023年第一季度的凈息差低于1.8%。而從行業(yè)整體來看，國家金融監(jiān)督管理總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年一季度商業(yè)銀行凈息差進(jìn)一步收窄至1.74%，較2022第四季度的1.91%下行17個(gè)基點(diǎn)，并且低于1.8%的“警戒線”。

據(jù)報(bào)道，業(yè)內(nèi)人士表示，考慮到存量房貸利率調(diào)整可能影響銀行息差穩(wěn)定，進(jìn)而影響銀行向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)減費(fèi)讓利的持續(xù)性，央行可能會(huì)通過結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，對(duì)影響較大的銀行給予階段性支持。

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