謝逸楓:官方發(fā)函要求解聘房企銷售“拖后腿”團(tuán)隊是否合適?
文/謝逸楓
8月14日晚,一張“南昌縣住房保障中心關(guān)于欣光花園項目營銷工作的函”的圖片流傳于網(wǎng)絡(luò),對于地方政府發(fā)函要求解聘房地產(chǎn)銷售“拖后腿”團(tuán)隊一瞬間掀起市場熱議,并且提出函件的合理性質(zhì)疑。
(資料圖片僅供參考)
8月15日下午,南昌縣住房保障中心回應(yīng)媒體采訪時稱:“此前的確發(fā)過相關(guān)工作函”,我們發(fā)給企業(yè),是要他們督促營銷公司,開動腦筋、加大宣傳,加快銷售的速度,我覺得我們沒做錯什么。銷售業(yè)績不好的時候,就敦促他們想辦法”。
從“函件”出發(fā)點看,可謂是用心良苦。目的是鼓勵房企加大促銷力度,把房子銷售出去。一方面是盡快落實家庭、購房消費、人才購房補貼,推進(jìn)房票安置試點。一方面是提振市場信心,增穩(wěn)市場預(yù)期,促進(jìn)銷售整體回暖。
從“函件”內(nèi)容看,更多的不是鼓勵,不光是警告、批評,還對房企的銷售團(tuán)隊與管理提出了質(zhì)疑并且建議懲罰,其表述的“對銷售不力的團(tuán)隊進(jìn)行調(diào)整、約談、解聘”措詞非常嚴(yán)格,大有下達(dá)命令的問責(zé)式發(fā)函。
從出購房補貼政策的政府部門、監(jiān)督政策的實施主體看, 房企的營銷、銷售不力這事兒歸住建局管,不歸住房保障中心管。因此,住房保障中心確實是越俎代庖,管得過頭過寬了,非常不利房企開展經(jīng)營、營銷、銷售、管理的工作,不利房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。
從筆者角度看,盡管地方政府的“函件”措辭嚴(yán)厲,管的稍微過了頭,有插干預(yù)房企經(jīng)營、銷售、營銷、管理的嫌疑,不符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律與經(jīng)營規(guī)則,卻是關(guān)心則亂。政府都這樣努力,房子還是賣不好,開發(fā)商是沒有理由對“函件”發(fā)牢騷。
如此高調(diào)的發(fā)函問責(zé)房企,這在中國房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中確是罕見。盡管是政府層面監(jiān)管房企落實政策效果的舉措,卻是存在干預(yù)房企經(jīng)營、銷售、營銷、管理的行為,非常不符合市場,不符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律。
政府發(fā)要求解聘房企銷售“拖后腿”團(tuán)隊的“函件”,實際上是非常典型的管控“拖后腿”現(xiàn)象。一方面是說明地方政府重視政策的落實,短期希望穩(wěn)定房地產(chǎn)市場銷售數(shù)據(jù),提振信心,穩(wěn)定預(yù)期。另一方面是問責(zé)房企的營銷工作“不給力”。
與其他樓盤銷售火熱相比較,該樓盤銷售低迷,但是不能簡單地把該樓盤的房子賣不出去歸咎于營銷“不給力”,這不是最關(guān)鍵的。不僅僅是房企的“銷售不力”、營銷工作“不給力”,真正的根本原因在于四個方面。
其一是樓盤自身的因素。從樓盤位置來看,地段偏偏,并且配套不全。不是位于南昌市南昌縣地鐵沿線,也不是市區(qū)位置。同時周圍沒有完善的基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)、生活、娛樂配套。
其二是市場的因素。全國房地產(chǎn)市場連續(xù)多月的下降,連南昌市的房地產(chǎn)市場都處于調(diào)整期,總之房地產(chǎn)市場低迷的形勢全國一樣。不要是一個縣的房地產(chǎn)市場,其人口增長、經(jīng)濟(jì)實力、金融、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等都不在優(yōu)勢。
其三是政策的因素。家庭、購房消費、人才購房補貼,推進(jìn)房票安置試點的促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展文件,在補貼力度上看,不大。由于沒有房貸首付、利率、稅費的三低配套政策配合,政策效果自然一般。
其四是價格的因素。該樓盤的銷售價格在本區(qū)域看,屬于中高的。如果把樓盤的價格調(diào)整,打個六、七折銷售,肯定是銷售火爆。問題是地方政府、同區(qū)域的開發(fā)商,前期的業(yè)主會贊同嗎,以往的經(jīng)驗看,非常難。
目前全國各地正在全力拼經(jīng)濟(jì)、拼政策,出臺新一輪購房政策,對住需求刺激,積極引導(dǎo)購房需求釋放。在出鼓勵購房政策的同時,應(yīng)該及時出相關(guān)的配套政策,并且房企要積極的在價格上調(diào)整配合。
否則,單純的房企營銷團(tuán)隊“臨陣換帥”、“警告”、“問責(zé)”,絕對不是解決樓盤銷售低迷、庫存積壓問題的最好措施。嚴(yán)格意義上講,相關(guān)部門“管過頭”的行為,可能違反相關(guān)規(guī)定,不理于房企樓盤銷售工作的合理推進(jìn)。
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