這兩天樓市很熱鬧，一會(huì)兒一個(gè)大新聞。

環(huán)線是一個(gè)踏實(shí)做事的團(tuán)隊(duì)，不太喜歡蹭熱點(diǎn)。

(相關(guān)資料圖)

看到各方解讀有很多常識(shí)錯(cuò)誤，還是忍不住跟大家嘮叨幾句。

01

不用懷疑，一定會(huì)出政策

中介圈昨晚徹底高潮，財(cái)聯(lián)社深夜發(fā)了住建部的消息，措辭“極具煽動(dòng)性”。

很快就有人出來(lái)潑冷水：別畫(huà)大餅了。

住建部說(shuō)了那么多，大部分他說(shuō)了都不算。

降低貸款利率是銀行的事情，跟住建部有什么關(guān)系？

你們除了口嗨，一點(diǎn)落地的動(dòng)作沒(méi)有。

今年下半年肯定會(huì)有落地政策了。

之前大家束手束腳，有想法不敢做，是怕上面不滿意。

去年那么多城市被批評(píng)、那么多政策一日游，你忘了嗎？

信號(hào)反轉(zhuǎn)后，最能解放思想的深圳還畏手畏腳，發(fā)點(diǎn)“積極正向”的材料還偷偷摸摸。

前幾天的中央政治局會(huì)議，最大的價(jià)值就是重新給問(wèn)題定性。

房住不炒都不提了，你們還怕什么？村長(zhǎng)想法都變了，你們還怕什么？

去年為什么疫情防控一夜全部消失？體系扭轉(zhuǎn)多快你還沒(méi)體會(huì)？

關(guān)于防控的消息現(xiàn)在一個(gè)都沒(méi)有，大家多能揣摩上意見(jiàn)識(shí)到了吧？

現(xiàn)在村長(zhǎng)想法變了，誰(shuí)還沒(méi)跟上？

別管政策有用沒(méi)用，越?jīng)]用越需要出新政。

政策有用完成了今年目標(biāo)皆大歡喜，如果沒(méi)完成，誰(shuí)沒(méi)出政策誰(shuí)背鍋。

對(duì)上背鍋，對(duì)外挨罵，最需要你的時(shí)候你不作為？

這么簡(jiǎn)單的道理各部門(mén)肯定清楚，誰(shuí)不怕步子慢了跟不上？

等著吧，政策有效無(wú)效先不講，落地的東西肯定會(huì)有。

02

為什么現(xiàn)在才來(lái)？

這些東西大家等了很久，為什么一直不來(lái)？

還不是沒(méi)逼到那步。

舊文《》環(huán)二講過(guò)，大家都有等deadline的習(xí)慣，絕大多數(shù)大學(xué)生論文都是deadline前幾天突擊完成。

火沒(méi)燒到眉毛沒(méi)人急。

政策的deadline是什么？當(dāng)然是錢(qián)不夠花了，也借不到了。

當(dāng)然指的不是我們老百姓，老百姓有沒(méi)有錢(qián)花不是那么重要。

自古老百姓吃得飽飯已經(jīng)是千秋盛世，我們現(xiàn)在全面進(jìn)入小康社會(huì)，是幾千年未有之大治。

但是有個(gè)大問(wèn)題，就是村里經(jīng)費(fèi)不夠了。

中部第一大城市武漢，一直是城市發(fā)展的正面案例。

2021年土拍收入高達(dá)1900多億，2022年縮水到940億，今年7個(gè)月只有169億。

該城市發(fā)展規(guī)劃、管理人員規(guī)模都是按照1900多億時(shí)做的方案，現(xiàn)在該怎么收手？

deadline到了，你還會(huì)考慮其他的事情嗎？

明天就要交論文，你發(fā)現(xiàn)有個(gè)數(shù)據(jù)錯(cuò)誤，你是選擇重新做實(shí)驗(yàn)還是修飾一下數(shù)據(jù)？

deadline翻譯成最后期限一點(diǎn)都不準(zhǔn)確，deadline的意思是這件事情突然重要，重要性大于一切。

倉(cāng)廩實(shí)而知禮節(jié)，沒(méi)飯吃道德都不存在，你還跟我講人生規(guī)劃？

03

政策有沒(méi)有用？

好多人覺(jué)得政策沒(méi)用。

你降低利率，我缺那點(diǎn)利息嗎？

你降低首付比例，我現(xiàn)在敢貸款嗎？

搞了那么多亂七八糟的東西，就是不講重點(diǎn)不把房?jī)r(jià)打下來(lái)。

這樣抱怨的人很多，抱怨房?jī)r(jià)貴很正常，但是沒(méi)任何作用。

大家不買(mǎi)房，本質(zhì)不是房?jī)r(jià)貴。

上海房?jī)r(jià)比2021年1月便宜很多，2021年1月賣(mài)了39763套二手房，現(xiàn)在賣(mài)1萬(wàn)套都難。

大家只是沒(méi)信心，不相信房?jī)r(jià)還能漲。

房?jī)r(jià)不漲就賺不到錢(qián)，買(mǎi)房不賺錢(qián)誰(shuí)去買(mǎi)？房?jī)r(jià)再跌30%也是租房劃算。

另一個(gè)抨擊政策的版本是：你什么都說(shuō)了，就是不說(shuō)怎么提高收入。

這么想還是不了解房地產(chǎn)，在這個(gè)市場(chǎng)上，官民唯一達(dá)成一致的就是提高收入。

菜市場(chǎng)的收入主要靠攤販租金，不斷提高攤販?zhǔn)杖氩拍苓M(jìn)一步提高租金。

現(xiàn)在的問(wèn)題是，大家都不敢貸款，錢(qián)都在銀行間空轉(zhuǎn)。

大家買(mǎi)房了，把錢(qián)貸出來(lái)，大水才漫灌到民間，上面吃肉下面才能喝點(diǎn)湯。

別管收入提高是不是泡沫，反正是賬面工資高了皆大歡喜。

錢(qián)貸出來(lái)，賬面工資高了，月供壓力是不是小了？

大家都不給通貨膨脹機(jī)會(huì)，這個(gè)問(wèn)題就無(wú)解了。

最終只能靠zf出面貸款，以國(guó)進(jìn)民退的代價(jià)強(qiáng)制放水出來(lái)。

現(xiàn)在我們還在騎驢找馬，真的要逼上面把驢變成馬？

所以不要抱怨為什么不提高收入 ，現(xiàn)在就差直接把錢(qián)塞你手里了。

新政的確可能沒(méi)用，但是一定不是因?yàn)樯厦鎯蓷l：房?jī)r(jià)不降、收入不漲。

如果新政沒(méi)用，唯一的原因是沒(méi)刺激到大家。

04

政策就是金雁功

全真派頂級(jí)輕功是金雁功，左腳右腳互踩就能飛上天。

房地產(chǎn)市場(chǎng)政策就有這個(gè)效力。

真正想讓大家買(mǎi)房，很簡(jiǎn)單，你買(mǎi)房國(guó)家?guī)湍愠鲆话胭Y金； 你不買(mǎi)，國(guó)家一分錢(qián)不給。

但是刺激政策永遠(yuǎn)是空手套白狼，降低首付比例也好、降低利率也好，買(mǎi)房的成本大部分還是我們承擔(dān)。

在這個(gè)角度講，刺激政策本身都沒(méi)任何價(jià)值。

政策的本質(zhì)意義是：調(diào)動(dòng)大家情緒。

現(xiàn)在政策還沒(méi)出來(lái)，就有很多人跳出來(lái)打趣。

住建部消息剛出來(lái)，就有人喊牛市回來(lái)，甚至連外賣(mài)騎手都停止接單。

當(dāng)然大部分人都當(dāng)笑話看，不會(huì)當(dāng)真。

不過(guò)政策不需要那么多人信。

現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)如此發(fā)達(dá)，消息出來(lái)全民都收到了通知，難道一個(gè)相信的都沒(méi)有？

你不信沒(méi)事兒，還有中介幫忙宣傳造勢(shì)。

信號(hào)剛出來(lái)一點(diǎn)，就傳出來(lái)翠湖房東反攻。

上海至少有10萬(wàn)中介業(yè)務(wù)員，每人可以深度影響10個(gè)購(gòu)房者，那么有100萬(wàn)個(gè)購(gòu)房者接收到“深度解讀”。

100個(gè)購(gòu)房者有1個(gè)信了，上海立馬多了1萬(wàn)人買(mǎi)房。

上海最少也有1萬(wàn)套的二手房交易，現(xiàn)在多了1萬(wàn)套，2萬(wàn)套的交易總量，傳出來(lái)就是市場(chǎng)恢復(fù)。

其實(shí)都不用訂房，一個(gè)中介多“忽悠”2個(gè)客戶出來(lái)看房，上海突然多了20萬(wàn)個(gè)看房客戶，大家心態(tài)就變了。

本來(lái)想再觀望的客戶，看到看房人多了、成交量多了，會(huì)不會(huì)沖進(jìn)市場(chǎng)？

剛需都沖進(jìn)去了，月成交突破2.5萬(wàn)套，一些可買(mǎi)可不買(mǎi)的想法就變了。

別嘴硬說(shuō)自己不想買(mǎi)房，當(dāng)房?jī)r(jià)再次上漲時(shí)，還是會(huì)有投資客進(jìn)入。

這時(shí)市場(chǎng)就活了。

而且上海不需要那么多新韭菜，上海大部分都是置換客戶，一個(gè)新韭菜養(yǎng)活一個(gè)置換鏈條。

學(xué)過(guò)金融學(xué)的都知道貨幣乘數(shù)，一塊錢(qián)流入市場(chǎng)，通過(guò)存款再貸款，市面上會(huì)多出7塊錢(qián)。

一個(gè)新客戶流入市場(chǎng)，可能會(huì)多出7個(gè)購(gòu)房需求。

所以不要關(guān)心政策本身，你需要關(guān)心的是政策多大程度調(diào)動(dòng)了氛圍，有多少人可能會(huì)被“忽悠”入場(chǎng)。

也不要嘲笑中介高潮，中介的情緒先起來(lái)，是市場(chǎng)整體回暖的必經(jīng)之路。

當(dāng)然說(shuō)了這么多，肯定還有人講：核心原因是經(jīng)濟(jì)不行，你都不提一下。

反過(guò)來(lái)想，以上所有東西不都是為了經(jīng)濟(jì)嗎？

你覺(jué)得新政會(huì)激活市場(chǎng)嗎？可以把想法寫(xiě)在留言區(qū)，我們討論一下。

以上為正文

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