作者 | 燕大

【資料圖】

拿地22年現(xiàn)在才賣(mài)房，李嘉誠(chéng)家族在中國(guó)是真的賺大了。

2001年李氏的和記黃埔在北京東四環(huán)以7億元拿下一塊地，當(dāng)時(shí)樓面價(jià)僅1750塊/平米，拿完地從2005年才動(dòng)工，從2006年到2013年入市“逸翠園”、“御翠尚府”兩個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在2023年準(zhǔn)備預(yù)售的“御翠園”則是最后開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，但房?jī)r(jià)卻已近10萬(wàn)元/平米。

開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)22年，當(dāng)初幾千塊一平米的房子，現(xiàn)在要10萬(wàn)左右一平米，光房?jī)r(jià)就翻了二三十倍，妥妥的躺賺。

有人好奇，一塊地為什么可以拿那么久。

是啊，正常情況下，拿地兩三年不開(kāi)發(fā)就可能面臨被強(qiáng)制收回風(fēng)險(xiǎn)，他憑什么讓一塊地拿在手上20多年還不被收回？

個(gè)人覺(jué)得，在不被收回前，最重要的其實(shí)是拿地的錢(qián)絕大部分得是自有資金，或者即使用的銀行貸款但自家資金充裕用不著靠拿地后趕緊蓋樓賣(mài)房還錢(qián)，這樣才有長(zhǎng)期持有的先決條件。

回顧這些年無(wú)數(shù)大大小小的房企，包括恒大、碧桂園、融創(chuàng)這些巨頭，特別是融創(chuàng)，簡(jiǎn)直把短頻快高周轉(zhuǎn)模式玩到飛起，靠的就是一個(gè)快字，速度拿地速度蓋樓速度回款，OVER。但拿地的錢(qián)十有八九都是銀行貸款，拿了地后別說(shuō)長(zhǎng)期壓盤(pán)，耽擱一天估計(jì)就得迎接老板的怒火。

自有資金拿地，沒(méi)還貸壓力，之后才能想辦法施展拖字訣。雖然有法律規(guī)定限期不開(kāi)發(fā)要收回土地，但各種法律也是在過(guò)去幾十年不斷完善的，換句話說(shuō)，20多年前拿地開(kāi)發(fā)相關(guān)的法律也沒(méi)那么健全，并且那會(huì)兒作為港商來(lái)內(nèi)地投資往往也會(huì)拿到當(dāng)?shù)卣o的很多優(yōu)惠政策。

再說(shuō)，大房企都有經(jīng)驗(yàn)豐富專(zhuān)門(mén)研究政策的機(jī)構(gòu)和律師團(tuán)隊(duì)，自然懂得如何避免法律規(guī)定上的風(fēng)險(xiǎn)，鉆空子人家是專(zhuān)業(yè)的。這或許就是李氏一塊地能“開(kāi)發(fā)”20多年的底氣，從北京四環(huán)那塊地的開(kāi)發(fā)時(shí)間點(diǎn)看，他不是不開(kāi)發(fā)，而是龜速開(kāi)發(fā)，一點(diǎn)點(diǎn)的動(dòng)，前后“拖”了22年。

老氏站的高望的遠(yuǎn)，得益于對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家過(guò)去上百年的房地產(chǎn)周期波動(dòng)經(jīng)驗(yàn)，才能準(zhǔn)確判斷中國(guó)房地產(chǎn)的周期。

就李家這種慢慢吞吞的低周轉(zhuǎn)、低效率、壓盤(pán)龜速開(kāi)發(fā)模式，后起之秀的老王老許老孫們一度徹底碾壓他。

拖拖拉拉搞地產(chǎn)，玩高周轉(zhuǎn)的老王老許老孫看了都得直搖頭，手下高管要是敢這么干馬上就得滾蛋。

但現(xiàn)在再看，老王老許老孫估計(jì)都笑不出來(lái)了，房企首富輪流坐，沒(méi)想到年近百歲低調(diào)異常的李嘉誠(chéng)才是那個(gè)笑口常開(kāi)的贏家。

老李頭投資失敗過(guò)么？

當(dāng)然失敗過(guò)，而且還很多金額還很大，但歸根結(jié)底你會(huì)發(fā)現(xiàn)，得益于他的負(fù)債率低，也就是杠桿低，鮮少有傷筋動(dòng)骨過(guò)。

別人是借錢(qián)拿地，李氏大量用自有資金拿地；2022年底長(zhǎng)實(shí)總資產(chǎn)超5000億，但負(fù)債率卻不到24%，而大家熟知的巨頭們負(fù)債率動(dòng)輒超90%甚至超100%、資不抵債。

負(fù)債極低，債務(wù)爆雷風(fēng)險(xiǎn)就幾乎不存在，即使投資損失也很難導(dǎo)致企業(yè)崩盤(pán)、債主堵門(mén)，錢(qián)還是那個(gè)老錢(qián)。而國(guó)內(nèi)巨頭們嚴(yán)重依賴(lài)借貸，動(dòng)不動(dòng)就在債務(wù)爆雷邊緣游走，一個(gè)波動(dòng)就得粉身碎骨。

所以這一波房地產(chǎn)波動(dòng)，債務(wù)杠桿高的房企少有幸免；個(gè)人也是，負(fù)債過(guò)高，一旦收入下行還不上款，瞬間從富翁變負(fù)翁。

最后，李氏為什么在這個(gè)時(shí)候頻頻大舉賣(mài)房？

前些天李氏在香港親海駅（我也搞不懂在香港這個(gè)字應(yīng)該念中文驛站的yì，還是日文里的 車(chē)站eki）的房產(chǎn)打七折賣(mài)房，600多套二三十平的小房子吸引三四萬(wàn)人搶購(gòu)。

最近又將要預(yù)售拖了22年的北京四環(huán)樓盤(pán)御翠園，9棟準(zhǔn)現(xiàn)房，均價(jià)超9萬(wàn)/平，超過(guò)拿地價(jià)格50倍。

為啥不再拖一拖繼續(xù)等待更高價(jià)出售，反而打折或者平價(jià)出售？這或許就是李嘉誠(chéng)說(shuō)的，自己不賺最后一個(gè)銅板。

沒(méi)有對(duì)比就沒(méi)有傷害，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)巨頭歷 經(jīng)房地產(chǎn)從高到低整個(gè)周期，債務(wù)卻沒(méi)隨著周期下行而降低，李氏現(xiàn)在大舉賣(mài)房，等同把資金收官，資產(chǎn)或者債務(wù)轉(zhuǎn)移給別人。

不得不說(shuō)，姜還是老的辣！控制好風(fēng)險(xiǎn)，最簡(jiǎn)單 的高拋低吸就能獲取超額收益。

你可以討厭他，但不能不佩服這種投資經(jīng)驗(yàn)和穩(wěn)坐釣魚(yú)臺(tái)的策略。

“不賺最后一個(gè)銅板 ”，既賺到有把握的錢(qián)，又轉(zhuǎn)移了下行風(fēng)險(xiǎn)。

-End -

希望和你一起共鳴！

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