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中指研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，上半年，中國300個城市推出涉宅用地土地規(guī)劃建筑面積同比下降34%，成交土地規(guī)劃建筑面積同比下降32%，土地成交樓面均價同比漲17%，土地出讓收入同比下降20%。

在推出土地面積、成交土地面積、土地出讓收入都出現(xiàn)較大幅度下降的情況下，土地成交價格卻出現(xiàn)了較大幅度上漲，可能有點(diǎn)不大好理解。一般看來，市場低迷，交易清冷，房價下跌，土地成交價格也應(yīng)當(dāng)下降，為什么會出現(xiàn)逆勢上漲現(xiàn)象呢？很顯然，與各地推出的土地質(zhì)量有關(guān)，亦即為了應(yīng)對土地市場低迷，想以質(zhì)量保數(shù)量、以質(zhì)量換交易量，避免土地出讓金出現(xiàn)嚴(yán)重下降。

而從上半年土地市場交易情況來看，除土地成交價格逆勢上漲之外，土地出讓收入下降情況也要好于土地成交面積，說明土地成交價格確實(shí)對穩(wěn)定土地出讓收入起到了非常重要的作用，體現(xiàn)了“質(zhì)優(yōu)量減”的新特征。反觀過去的土地交易市場，不管是優(yōu)質(zhì)土地還是一般土地，甚至是質(zhì)量很差的土地，只要上市交易，就能溢價轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)在則完全不同，就是優(yōu)質(zhì)土地，溢價的空間也很小，有的甚至還要折價轉(zhuǎn)讓。對地方政府而言，也不再指望能夠賣出多好的價格，能夠轉(zhuǎn)讓、能有受讓者，就已經(jīng)非常滿意，就算完成了土地成交任務(wù)。

不難看出，近兩年來推向市場、且能夠交易成功的土地，大多是質(zhì)量上乘、區(qū)位優(yōu)勢明顯、交通便捷、配套完善的，是能夠具有良好的價格穩(wěn)定基礎(chǔ)的。如果沒有這些方面的優(yōu)勢，別說高價，能夠成交都很困難。為什么一、二線城市的土地成交情況明顯好于三、四線城市，原因就在于，一、二線城市土地的比較優(yōu)勢較強(qiáng)，優(yōu)質(zhì)土地數(shù)量已經(jīng)很少，一旦有優(yōu)質(zhì)土地推向市場，在比較優(yōu)勢下，開發(fā)企業(yè)還是愿意高價受讓的。

按照目前廣大居民、尤其是年輕人的住房觀念轉(zhuǎn)變，過去那種沖動購房的現(xiàn)象將越來越少，房地產(chǎn)市場也不大可能再出現(xiàn)過去那樣的火熱場面，自然，指望土地市場再火爆，也是不可能的。因此，要想維持一定的土地交易量，且不讓土地出讓金出現(xiàn)明顯下降現(xiàn)象，唯一的辦法，就是盡可能地推出一些優(yōu)質(zhì)土地，能夠吸引開發(fā)企業(yè)的土地。那些質(zhì)量一般、配套不全、沒有區(qū)位優(yōu)勢的土地，就不要再勉強(qiáng)推出。否則，也是浪費(fèi)土地市場資源，甚至?xí)斐尚碌膿p失。如果推出的土地成交率過低，還會給城市造成負(fù)面影響，讓外界對城市的未來缺乏信心。

也就是說，從現(xiàn)在開始，城市推出的土地，已經(jīng)不是多多益善，而需要對土地的質(zhì)量進(jìn)行充分評估，符合條件的再推向市場，明顯質(zhì)量不高的，就不要勉強(qiáng)推向市場了。同時，要認(rèn)真地對本地市場的庫存房、空置房、閑置房做一次全面、準(zhǔn)確、理性的調(diào)查，摸清底數(shù)。再對城市現(xiàn)在和未來三年、五年、十年的住房購買力進(jìn)行分析預(yù)測，在此基礎(chǔ)上，再制定土地上市交易計劃，而不是爛泥蘿卜擦一段吃一段，在對市場情況很不了解的情況下，瘋狂地將土地推向市場。最終的結(jié)果，只會是交易成功率越來越低，外界對城市的信任度也越來越低，從而使房地產(chǎn)市場變得死氣沉沉。

隨著經(jīng)濟(jì)的逐步好轉(zhuǎn)，對房地產(chǎn)市場的影響也會越來越有利。但是，由于市場本身存在的各類問題，特別是存量房過多的問題，可能不會在短時間內(nèi)消化。這也意味著，指望市場出現(xiàn)根本性改變，可能性為“零”，能夠不再持續(xù)低迷，就是最好的結(jié)果。因此，無論是地方政府還是開發(fā)商，以及各類住房投資者，都不要對房地產(chǎn)市場抱再度火熱的幻想了。順其自然，才是未來房地產(chǎn)市場的基本格調(diào)。就土地交易來說，“質(zhì)優(yōu)量減”可能會是未來相當(dāng)一段時間的基本特征。關(guān)鍵就看，質(zhì)“優(yōu)”，能優(yōu)到何種程度，能否讓價格對土地出讓收入形成良好的支撐和保證；量“減”，會減到什么水平，會不會對土地出讓收入產(chǎn)生巨大影響。這方面，地方政府必須做好調(diào)查研究和評估分析工作，以便于早做應(yīng)對，避免給地方發(fā)展帶來不利影響。

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