作者：余飛

01

大動(dòng)作來了

【資料圖】

最新，多家權(quán)威媒體共同報(bào)道：

近日住建部召開的企業(yè)座談會(huì)上，住建部部長(zhǎng)倪虹明確強(qiáng)調(diào)：

要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

其中的“降低首套房首付比例和貸款利率、個(gè)人住房貸款‘認(rèn)房不認(rèn)貸’”，最關(guān)鍵。

這句話，其實(shí)是對(duì)幾天前中央政治局會(huì)議上對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)定調(diào)開始落地部署與執(zhí)行。

7月24日召開的中央政治局會(huì)議上，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了全新表態(tài)：

要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

我當(dāng)時(shí)就寫了一篇《中央定調(diào)！樓市，一個(gè)全新表態(tài)來了》（點(diǎn)擊此處可查看），進(jìn)行分析。

首先承認(rèn)了當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新形勢(shì)，說白了就是承認(rèn)當(dāng)下大多數(shù)城市供大于求，需求不斷縮減，房地產(chǎn)已經(jīng)從黃金時(shí)代進(jìn)入了黑鐵時(shí)代。

同時(shí)，提出了解決辦法：實(shí)施調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策。

目前的限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限商政策都是上一輪牛市期間調(diào)控的產(chǎn)物，既然房地產(chǎn)形勢(shì)發(fā)生重大變化，那一些跟不上時(shí)代發(fā)展的調(diào)控，肯定會(huì)撤銷或者松綁。

那么該如何松綁或者取消？住建部指明了3個(gè)方向：

1、降首套房首付、降利率；

2、改善型住房換購(gòu)稅費(fèi)減免；

3、“認(rèn)房認(rèn)貸”改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

02

如何影響樓市

關(guān)鍵問題來了，這些招數(shù)會(huì)如何影響樓市呢？效果不會(huì)很大。

首先，我們了解一下當(dāng)下的樓市現(xiàn)狀。

成交量方面，無論新房還是二手房，在一季度短暫躁動(dòng)之后，再次進(jìn)入了整體下跌行情中。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)披露。上半年，商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%。

房?jī)r(jià)方面，幾乎全面進(jìn)入了新一輪調(diào)整周期。

以更能真實(shí)反映市場(chǎng)價(jià)格變化的二手房?jī)r(jià)格來說，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份70個(gè)大中城市二手房環(huán)比上漲的城市只有7個(gè)，63個(gè)城市在下跌。也即90%的城市房?jī)r(jià)在調(diào)整。5月份上漲的城市還有15個(gè)，4月份更是有36個(gè)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

其中上海自5月份領(lǐng)跌全國(guó)后，6月份再度領(lǐng)跌，環(huán)比下跌了1.2%。四大一線城市北上廣深全線下跌。

同比方面，70個(gè)大中城市中，有成都、長(zhǎng)沙、北京、南充、三亞、上海6個(gè)城市上漲，其余64個(gè)城市的房?jī)r(jià)都低于一年前。

當(dāng)下的現(xiàn)狀，幾乎又回到了2022年的局面。那么隨之相對(duì)應(yīng)的救市措施，也將回到2022年幾乎每天都有城市發(fā)布救市措施的局面。

第一，降首付、降利率，是去年各城市基本用盡的招數(shù)，可以說去年除了一線與極少數(shù)強(qiáng)二線城市沒有降首付外，都降低了，或明降或暗降。

至于降利率，所有城市都降了個(gè)遍。但效果并沒有。

邏輯很簡(jiǎn)單，降首付的主要作用，是加杠桿?？此平档土速?gòu)房門檻，但卻加重了貸款負(fù)擔(dān)。

現(xiàn)在這環(huán)境，就業(yè)與收入充斥著較大不確定性，有房貸的都在騰籠換鳥，降低負(fù)債表。想購(gòu)房的也在猶豫，不愿背負(fù)房貸過后半生。

這種環(huán)境下，決定了降首付的作用非常有限。

第二，改善型住房換購(gòu)稅費(fèi)減免。

這一招其實(shí)是對(duì)前兩天國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅收優(yōu)惠政策指引》重申，當(dāng)時(shí)文件中提出了針對(duì)住房交易、租賃中的19條減稅稅收措施。

不明所以的人以為是最新招數(shù)，大肆宣傳這個(gè)利好，但殊不知這些并非新招數(shù)，而是過去幾年里陸續(xù)發(fā)布的政策。

其中的第189條，“個(gè)人銷售住房免征土地增值稅”從1999年就開始執(zhí)行。第185條，2016年就下發(fā)通知。

至于“個(gè)人出租住房減征房產(chǎn)稅、個(gè)人出租住房減征增值稅”，也已經(jīng)在各地實(shí)施了多年。

總之，上述19條減稅措施，都是已經(jīng)落實(shí)了的。

都是已經(jīng)實(shí)施的措施，只是現(xiàn)在重新強(qiáng)調(diào)了一下而已，對(duì)市場(chǎng)的作用，還能有嗎？

第三，“認(rèn)房認(rèn)貸”改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

這一條措施可以視作為一線城市量身定做的，因?yàn)槿ツ暌詠沓艘痪€城市沒有放松這一條外，其他城市基本都放松了。

換句話說，這條措施只能對(duì)一線城市起作用，對(duì)其他已經(jīng)取消但沒有托底成功的城市，沒啥作用。

去年3月1日，鄭州率先打響取消“認(rèn)房認(rèn)貸”第一槍，之后南京、太原、蘭州、濟(jì)南、天津等40多個(gè)城市跟進(jìn)。

目前還在堅(jiān)守“認(rèn)房認(rèn)貸”政策的，只有北上廣深四大一線城市與極少數(shù)強(qiáng)二線城市。

如果一線城市能變更為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，的確能推動(dòng)一波成交量。

以深圳來說，購(gòu)首套房，如果無房無貸，首付3成；如果無房有貸款記錄，首付5成。

也就是說，假如你在深圳沒有房子，但在老家買過房，在深圳買房，首付就得50%起步。

我之前就在文章中呼吁過，認(rèn)房又認(rèn)貸，是很多購(gòu)房人面前的攔路虎。本意是壓制炒房，但傷害了很多真正的剛需。

其實(shí)壓制炒房有很多辦法，對(duì)于一線城市過于嚴(yán)格的認(rèn)房又認(rèn)貸規(guī)定，本號(hào)覺得可以有針對(duì)性地放松放松。

如果做不到取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，那可以縮小認(rèn)貸的范圍縮小，不在全國(guó)內(nèi)認(rèn)貸，而只在城市內(nèi)部認(rèn)貸即可。也即，只要你在深圳沒有貸款購(gòu)房記錄，就可以按照首套貸款來執(zhí)行。

現(xiàn)在看來，一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”實(shí)行，可能性越來越大了。

03

還有哪些措施會(huì)出臺(tái)

目前住建部指明的三個(gè)方向，也即降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，可能只是第一步。

下面肯定還會(huì)有動(dòng)作。

本號(hào)前兩天對(duì)中央政治局會(huì)議提出的“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”進(jìn)行過分析。

這里面，肯定包含著取消或者放松限購(gòu)的舉動(dòng)。換句話說，后面限購(gòu)放松與取消，才是更大的動(dòng)作。

我的個(gè)人猜測(cè)是，接下來各類城市的限購(gòu)放松應(yīng)該是：

1、北上廣深一線城市與杭州、蘇州、南京等強(qiáng)二線城市，核心區(qū)保留限購(gòu)，外圍區(qū)放開。并且有可能放松“認(rèn)房又認(rèn)貸”，變更為“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

2、二線城市及以下，可以全部放開限購(gòu)。

關(guān)鍵問題來了，放開限購(gòu)會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲嗎？

當(dāng)然不會(huì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生重大變化已經(jīng)是對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的定性，大多數(shù)城市房屋供大于求，根本漲不動(dòng)。

如果你還認(rèn)為這些措施會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，那就根本沒看明白中央對(duì)房地產(chǎn)的全新表態(tài)是什么意思。

現(xiàn)在所有的動(dòng)作，都是為了避免房?jī)r(jià)硬著陸而已。

君不見，去年就放開限購(gòu)的福州、沈陽(yáng)、廊坊、佛山、東莞以及大幅收縮限購(gòu)圈的武漢、蘇州、南京、杭州、鄭州等城市，并沒有擋住房?jī)r(jià)下行。

降首付、豁免交易稅費(fèi)、取消“認(rèn)房認(rèn)貸”，乃至接下來可能大面積展開的放開限購(gòu)，只是為了釋放需求，讓房?jī)r(jià)跌得慢一些而已。

本號(hào)在文章中反復(fù)強(qiáng)調(diào)過：

人口見頂下降，城市化速率見頂放緩，新生兒人口一年比一年少，收入和就業(yè)不確定性加大，高房?jī)r(jià)與低收入的鴻溝沒有縮小，供大于求。

這些利空因素，正在全面施壓樓市，這一輪調(diào)整周期時(shí)間不會(huì)短。

關(guān)鍵詞：