作者 | 燕大

最近半個月來，房地產(chǎn)方面的信號不斷。

【資料圖】

7月14號，央行在發(fā)布會上表示，“支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款?！?/p>

7月24號，最高層會議，“要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，要適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

這次重要會議沒提“房住不炒”，看點在于“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”、“要適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。

怎么優(yōu)化？怎么用好政策工具箱？

7月27號，住建部在企業(yè)座談會上表態(tài)，有兩方面被直接認(rèn)為是具體措施。

第一，進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；

第二，穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱；大力推動建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，充分發(fā)揮建筑業(yè)“促投資、穩(wěn)增長、保就業(yè)”的積極作用。

其中第二點不用多說，建筑業(yè)和房地產(chǎn)的支柱知名其實不用強(qiáng)調(diào)也不言自明，基建狂魔又不是一天兩天的。

具體措施主要在于“認(rèn)房不認(rèn)貸”！

以前買二套房，許多城市既認(rèn)房又認(rèn)貸，再貸款比例往往很高?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”則悄然改變，商業(yè)銀行在確定貸款比例時，或只按照家庭或個人名下在當(dāng)?shù)厥欠裼蟹縼碚J(rèn)定。

簡而言之，我的理解是，置換房子時或合規(guī)買二套時，首付可以付更少，貸款可以貸更多！

再往深了說，“認(rèn)房不認(rèn)貸”更偏向利好有錢有房的人“賣一買一” 置換房產(chǎn)，這個叫滿足改善型住房需求。

總的來看，從7月14號的鼓勵商業(yè)銀行與存量房貸客戶自主協(xié)商降低存量利率，到住建部表態(tài)認(rèn)房不認(rèn)貸，三次密集救市政策，其實每一步踩點都極其慎重！

沒有大開大合，更沒有重磅猛招，相反，都是小心翼翼一點點在釋放口子。

這與很多專家和大V的意見完全不在一條線上。

之前有很多財經(jīng)大V和專家狂喊放開一二線核心城市的限購，如果真突然放開了，那確實是大招，但絕對也是巨大風(fēng)險。

一旦一二線突然放開限購會發(fā)生什么？

全國不發(fā)達(dá)的區(qū)縣有很多很多，但每個地方都不缺富人，錢存在銀行也沒啥收益，現(xiàn)在也沒特別好的投向，核心城市放開限購等于給了熱錢扎堆的賽點，瞬間就能把這些地方的房價推上天。

純粹靠市場自我調(diào)節(jié)那是不現(xiàn)實的，那也不叫市場經(jīng)濟(jì)，那叫無序。

放開限購，在當(dāng)?shù)赜蟹康木腿f事大吉的了？

不會的，房價暴漲，物價也必然跟著暴漲，除非賣房走人，要不然就得承受高昂生活成本。

但頂層設(shè)計上是雪亮的，即使房地產(chǎn)處在當(dāng)下這種情況，頂層設(shè)計上都沒有放開核心城市限購，可見還是以穩(wěn)為主的。

比喊放開限購還狠的，是一幫“跪求”放水解決問題的。

什么叫放水解決問題？

最簡單的辦法就是繼續(xù)大拆大建，然后貨幣化安置，模擬2015年的漲價去庫存。

如果你是2014、2015前后買的房，那時候你應(yīng)該有印象買房的時候房子不漲反降，省了錢，但買完之后沒過兩年就發(fā)現(xiàn)房價開始漲了。

這是因為2015年開啟貨幣化補(bǔ)償政策，拆遷不給房直接給錢，就是這個頂級操作一把將三四線城市去庫存推到高峰，房價由跌跳轉(zhuǎn)為飆升，短時間迅速解決高庫存和經(jīng)濟(jì)下行問題。

但這種方式后遺癥也很嚴(yán)重，首先就是至今尾大不掉、風(fēng)險始終高懸的地方債務(wù)，還有高空置率，以及對居民而言回不去的物價。

而這次，即使是搞城中村改造，也限定在超大特大城市，算上北上廣深總共就19個，而且還不單單只是拆遷，改造應(yīng)該占很大比重。

可見，在全民大拆大建這塊，即使壓力山大頂層依然慎之又慎。沒有大拆大建，放水解決問題就無從談起。

沒有如很多人的愿去放水救市，恐怕令他們失望了，但他們失望，起碼比讓無數(shù)普通底層失望要強(qiáng)。

從目前的政策導(dǎo)向看，樓市的關(guān)鍵點仍在于“穩(wěn)”，以及防范和化解風(fēng)險。

目前所有的招數(shù)也都是在緩慢釋放動力，穩(wěn)定房企，穩(wěn)定交易量，兜穩(wěn)樓市。

不會一上來就放最大招，政策就像橡皮筋，松了就緊一緊，緊了就松一松。

指望放水或者放開限購一步到位的，那不是解決問題，而是“嗑藥”。

用“嗑藥”來刺激，經(jīng)驗和教訓(xùn)都已經(jīng)太多了。

-End -

希望和你一起共鳴！

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