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近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在企業(yè)座談會(huì)上指出，要進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付。

由于降低首套房首付比例和貸款利率、減免相關(guān)稅費(fèi)等政策，在實(shí)際執(zhí)行中，無論是三、四線城市還是一、二線城市，都已經(jīng)有了比較大的突破，給予了比較多的放寬，唯有“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，在一、二線城市仍然執(zhí)行得比較嚴(yán)。因此，可被認(rèn)為是中央政治局會(huì)議提出可以“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”后的一次比較大的政策調(diào)整與優(yōu)化，也是一次比較大的政策突破。

所謂“認(rèn)房不認(rèn)貸”，就是指在貸款買房時(shí)，只看購房者名下是否有房，而不去查看購房者的歷史貸款記錄。無論之前是否有過貸款記錄，只要購房者能夠證明自己名下沒有房產(chǎn)，就可以按照首套房認(rèn)定，享受降低首付比例和貸款利率優(yōu)惠。

可以肯定，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺(tái)后，會(huì)在一、二線城市釋放出一些購房消費(fèi)，特別是被“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策壓制的購房消費(fèi)，有可能會(huì)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)購買力，成為拉動(dòng)房地產(chǎn)恢復(fù)的一股力量。關(guān)鍵就看，這股力量有多大，能否帶動(dòng)其他購房者一起購房，是一個(gè)值得關(guān)注的問題，也是政策能否起到提振房地產(chǎn)市場(chǎng)作用發(fā)揮的關(guān)鍵。

需要密切關(guān)注和正視的是，今天的購房者，與十年前的購房者相比，在心態(tài)上已經(jīng)發(fā)生了非常大的變化，特別是對(duì)待房?jī)r(jià)的態(tài)度上，過去是“買漲不買跌”，現(xiàn)在是“買跌不買漲”。他們知道，就算國家不再控制房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)也已經(jīng)漲不動(dòng)了，不可能再像過去一樣上漲。相反，對(duì)跌的期待則越來越強(qiáng)烈，希望房?jī)r(jià)能夠出現(xiàn)溫和下跌現(xiàn)象。如果過度強(qiáng)調(diào)政策的作用，過度放松調(diào)控政策，會(huì)不會(huì)產(chǎn)生相反的作用與效果，也是需要管理層認(rèn)真思考的。

事實(shí)也是，越來越多的人認(rèn)為，越是政策放寬放松，甚至刺激，越說明市場(chǎng)低迷，說明開發(fā)商已經(jīng)承受不了，政府也十分著急了。與其死杠房?jī)r(jià)，加大商品房庫存成本，不如降價(jià)售房，讓利給購房者。以一家開發(fā)企業(yè)為例，假如有1000套商品房沒有銷售，而按照開發(fā)企業(yè)的資金能力，大頭是銀行貸款和各類欠款，銀行貸款的利息是在每天增加的，財(cái)務(wù)成本也在不斷增加，等于商品房的成本也是在增加的。時(shí)間越長(zhǎng)，盈利空間就會(huì)越小，虧損也會(huì)越大。如此，何不通過降價(jià)售房方式，把這部分利益讓渡給購房者，以達(dá)到回籠資金、降低財(cái)務(wù)成本的目的。

也正是因?yàn)槿绱耍雠_(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，一定要看到其背后的居民購房心態(tài)、購房心理，居民不想購房，也就不存在“認(rèn)房不認(rèn)貸”問題，而是認(rèn)不認(rèn)貸都不認(rèn)購，這才是最需要引起重視的，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)能否恢復(fù)的關(guān)鍵。這也意味著，管理層在醞釀出臺(tái)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)政策時(shí)，一定要先把情況弄清楚，把居民的購房心理了解透了，再研究出臺(tái)政策。否則，政策一大堆，問題一大堆，商品房一大堆，市場(chǎng)則仍然低迷，居民也仍在等待觀望，或者完全放棄了購房欲望。

政策的作用，必須建立在居民購房的意愿上，建立在居民有購房的想法上。而對(duì)大多數(shù)有購房意愿的居民來說，“認(rèn)跌不認(rèn)漲”是他們此刻的心理，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)能否恢復(fù)的關(guān)鍵。只重政策，不看心理的做法，可能會(huì)事倍功半。相反，如果對(duì)廣大居民的心理有充分的了解，心態(tài)有充分的把握，政策就有可能會(huì)事半功倍、四兩撥千斤。

不認(rèn)為優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)政策是錯(cuò)的，也不認(rèn)為當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)還要堅(jiān)持從緊的政策。但是，出臺(tái)的政策一定要有針對(duì)性、有可操作性，有能夠被廣大居民接受的切入點(diǎn)和接入口。房貸政策再怎么放松，仍然是貸款，是需要償還的，就算不要利息，本金也少不了。更何況，目前的房貸利率并不是很低，一旦貸款購房，就必然會(huì)成為“房奴”。如此，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的實(shí)際價(jià)值就會(huì)受到影響。相反，如果開發(fā)企業(yè)能夠降價(jià)售房，每省下一分錢，對(duì)購房者來說，都是實(shí)實(shí)在在的利益，都能降低購房負(fù)擔(dān)，都能得到實(shí)惠。因此，必須充分考慮“認(rèn)房不認(rèn)貸”與“認(rèn)跌不認(rèn)漲”之間的關(guān)系，切不可顛倒，否則，很難有效果。

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