文|凱風

(資料圖片)

史詩級救市，呼之欲出？

01

打響第一槍的，不是北上廣深，而是這個特大城市。

日前，鄭州出臺“樓市15條”新政，率先取消“認房又認貸”，暫停住房限售政策，鼓勵商業(yè)銀行降低存量房貸利率，青年人、多子女家庭購房減免契稅等政策。

這是重要會議首提“房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化”之后，首個出臺系統(tǒng)性樓市松綁政策的大城市。

同時，自住建部提出落實“認房不認貸”、降低存量房貸利率之后，鄭州也成了第一個全面響應并率先吃螃蟹的省會城市。

這還沒完，就在一天之后，鄭州再發(fā)樓市第二支利箭，公積金貸款購房新房，首付比例降低到20%，二手房最低首付調(diào)整為30%。

顯然，如果說房貸利率關乎的是買房成本，那么首付比例直接影響的就是加杠桿的規(guī)模。

就在鄭州打響第一槍的同時，另一個特大城市，南京也跟上了。

日前，南京出臺樓市八條新政，提出對購買新建商品住房實施補貼，對集體土地房屋征收推行房票安置。

事實上，房票安置不是新鮮事物，不僅在七八年前的棚改貨幣化中早已出現(xiàn)，而且去年初就由鄭州率先重啟。

2022年初，鄭州曾出臺“19條”樓市新政，全面松綁限購限貸，且重提推行貨幣化安置政策，一石引發(fā)千層浪。

雖然這些政策對市場影響相對有限，但“房票”模式隨后得到20多個城市響應，或?qū)⒊蔀樾乱惠啒鞘型械椎臉伺洹?/p>

從零門檻落戶，到補貼青年人、多子女家庭購房；從暫停三年限售，到取消“認房又認貸”；從公積金2成首付，到降低存量房貸利率，再到部分區(qū)域取消限購……

新一輪樓市大松綁，比想象中來得還更快一些。

02

為何又是這個特大城市？

作為強二線城市，鄭州是過去10年增長最猛的城市之一。

GDP先后趕超沈陽、大連、東莞、佛山等地，穩(wěn)居TOP20城市之列。

同時，鄭州也是人口增長最猛的城市之一。

2010年到2022年，鄭州常住人口從862萬增加到1283萬人，不僅躋身特大城市之列，而且一度成功挑戰(zhàn)中部人口第一城之位。

經(jīng)濟底子不錯，人口并未滑坡，為何如此著急“救市”？

這要從上一輪“漲價去庫存”和“棚改貨幣化”說起。

2015年以來，鄭州開啟了聲勢浩大的城中村改造工程。借助漲價去庫存和棚改貨幣化的助力，當?shù)胤績r曾經(jīng)一年大漲40%以上。

然而，棚改終有盡頭，大拆大建的模式也難以持續(xù)。當拆遷戶帶錢入市之后，拆遷騰挪出的大量土地又會變成新的巨量庫存。

所以，自2018年以來，鄭州樓市就陷入橫盤，房價持續(xù)走低，市場熱度早已不復以往。

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1-6月，鄭州二手房價同比去年下降4.7%。

另據(jù)克爾瑞等機構提供的數(shù)據(jù)，鄭州住宅整體均價15049元/平方米，同比降幅6.1%。

市場成交熱度下降，樓市高庫存問題卷土重來。

數(shù)據(jù)顯示，目前鄭州新房庫存達1637萬方，去化周期約為17個月，雖然相比去年的35個月大幅收窄，但仍處于供過于求的狀態(tài)。

雪上加霜的是，去年以來，受制于大環(huán)境影響，各地問題樓盤層出不窮，“保交樓”成了事關大局的第一要務，鄭州也不例外。

據(jù)CEIC統(tǒng)計，高峰時期，僅鄭州一個城市，涉及停工、延期等的待交付問題項目就一百多個，保交樓的壓力空前巨大。

為此，早在去年，鄭州就率先發(fā)起“大干30天，確保全市停工樓盤全面復工”保交樓專項行動實施方案，如今，多數(shù)樓盤都已復工乃至交樓，但仍有部分陷入僵局，亟待市場轉(zhuǎn)向來破局。

房地產(chǎn)走弱，不僅給經(jīng)濟帶來了顯而易見的拖累，而且還經(jīng)由賣地收入，影響了各地的實際可支配財力，進而波及地方債務的可支付能力。

以鄭州為例，2021年和2022年，當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)投資分別下降10%、18%，今年一季度再度下降8.1%，對經(jīng)濟的拖累可想而知。

所以，無論是穩(wěn)樓市的需要，還是經(jīng)濟穩(wěn)增長的需求，打響松綁第一槍，都不是沒有理由的。

顯然，一旦鄭州等城市“闖關”成功，樓市松綁將會席卷而來。

03

這一輪樓市大轉(zhuǎn)向，影響究竟有多大？

眾所周知，這一輪樓市調(diào)控擁有五大核心工具：

一是限購，二是限貸，三是限售，四是限價，五是房地產(chǎn)稅。

在政策工具箱中，房地產(chǎn)稅主要管理的是預期，雖然一直未能落地，但作為懸在炒房客頭頂最大的一把利劍，其效果不容低估。

當然，房地產(chǎn)稅雖是大勢所趨，遲早都會落地，但也要顧及對經(jīng)濟及樓市大環(huán)境的沖擊，不會貿(mào)然上馬，這從房地產(chǎn)稅試點的推遲就可見一斑。

與之對比，有樓市“四限”政策之稱的限購、限貸、限售、限價，幾乎都已出現(xiàn)實質(zhì)性松動，在不同城市完成了不同側面的突破。

這其中，最核心的當屬限購政策。

雖然直到今天還沒有一個超大特大城市，敢于直接宣稱取消限購，但限購在很多地方基本上名存實亡。

究其原因，限購以戶籍作為門檻，而幾乎所有弱二線及三四線城市都已實現(xiàn)“零門檻落戶”，可謂大門洞開。

即使是在戶籍門檻相對森嚴的一線城市，以搶人之名出臺的各種購房紅利也是屢見不鮮，所以取消限購對市場帶來的積極效應不容高估。

事實上，史上最嚴樓市調(diào)控，覆蓋的城市只有一二十個，幾乎所有三四線城市都處于“裸奔”狀態(tài)，本來就沒有任何限制，自然也不存在大松綁帶來的利好。

再退一步講，即使這些橫亙在房地產(chǎn)之上的所有限制，都迅速土崩瓦解，樓市是否就能迅速反彈，再創(chuàng)全國普漲的熱潮？

04

歷史不會簡單重復上演。

回顧歷史，過去20多年的樓市上行史，房地產(chǎn)遭遇了三次低谷，一次是2008年，一次是2014-2015年，最近的一次則是2022年-2023年。

有意思的是，這三次房地產(chǎn)低谷，幾乎都是相隔7年時間，但問題的根源卻截然不同。

2008年，是全球金融危機余波所及。四萬億大投資就足以力挽狂瀾，2009年-2011年全國樓市出現(xiàn)了普漲浪潮。

2015年則是高庫存帶來的巨大壓力。最終借助5次降準降息+棚改庫存化+漲價去庫存的組合拳，全國房價迎來普漲浪潮。

這一次更為深遠。

既有基本面見頂?shù)囊蛩?，也不乏房地產(chǎn)高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)模式負面效應的集中爆發(fā)，更有超預期事件的沖擊，形勢更為復雜，想要逆轉(zhuǎn)付出的代價更為高昂。

更關鍵的是，這一次樓市面臨的大環(huán)境與過去幾次都截然不同。

且不說居民杠桿率有多高，居民收入能否覆蓋債務，如今的經(jīng)濟、城鎮(zhèn)化、人口格局，與7年前和14年前不可同日而語，而全民預期也發(fā)生了巨大變化。

所以，同樣的樓市松綁，同樣的刺激政策，在不同的環(huán)境下，效果截然不同。

更關鍵的是，如今樓市所遭遇的困局，調(diào)控政策不是替罪羊，而取消調(diào)控同樣也不是救命稻草，一切都要回歸到基本面上來。

當務之急，是避免房地產(chǎn)硬著陸，避免房地產(chǎn)持續(xù)下行拖累經(jīng)濟，進而引發(fā)更大的金融風險。

讓房地產(chǎn)回歸其本來位置，回歸一個正常的產(chǎn)業(yè)，不要寄望于新一輪暴漲了。

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