快速導(dǎo)讀

(資料圖片僅供參考)

中介電話又來(lái)了，問(wèn)我買(mǎi)不買(mǎi)房，說(shuō)現(xiàn)在政策全面利好，又是降利息，又是認(rèn)房不認(rèn)貸，趕緊上車(chē)吧！實(shí)際上，銀行到昨天為止都沒(méi)有收到任何的通知和指令，所謂的口頭建議和隔壁主管部門(mén)的建議，似乎銀行一點(diǎn)都不感冒。究竟銀行是無(wú)動(dòng)于衷，還是有口難言？老百姓又是否能夠真的享受到這些所謂的“利好政策“呢？我們來(lái)解讀一下。

首先講講房產(chǎn)中介，確實(shí)讓我哭笑不得。

在之前，我就曾經(jīng)分析過(guò)學(xué)位房是否還真的有投資價(jià)值。其實(shí)我就是想表達(dá)一個(gè)觀點(diǎn)，如果你不差錢(qián)，買(mǎi)個(gè)所謂的學(xué)位房，尤其是越秀區(qū)的學(xué)位房給小孩子，上一個(gè)家長(zhǎng)口中的好小學(xué)是無(wú)可厚非的選擇。

但是如果你從投資性?xún)r(jià)比的角度出發(fā)，中介其實(shí)是沒(méi)有深入給買(mǎi)家講解學(xué)位房可能存在的“坑”的。比如你念了一個(gè)所謂的好小學(xué)，但是在倡導(dǎo)教育公平的背景下，并不能夠保證學(xué)位房能夠保你小孩到好的初中，而且是大概率不能。這個(gè)觀點(diǎn)，所有研究過(guò)當(dāng)前教育政策的朋友都知道，但是中介當(dāng)然不會(huì)給你明說(shuō)。因?yàn)檎f(shuō)了，你就不會(huì)買(mǎi)學(xué)位房了。

同樣，所謂的發(fā)布會(huì)政策，隔壁部門(mén)的建議就會(huì)成為房地產(chǎn)中介口中的重大利好！因勢(shì)利導(dǎo)，人之常情，中介也是為了討生活，這是可以理解的。但是買(mǎi)家何嘗不是真金白銀投錢(qián)進(jìn)去，誰(shuí)想自己是擊鼓傳花的最后一棒呢？到這里，我們就要講講今天的重點(diǎn)所謂的“美好建議”。

認(rèn)房不認(rèn)貸，放寬首付款比例？

話說(shuō)隔壁負(fù)責(zé)蓋房子的領(lǐng)導(dǎo)深夜發(fā)文，希望銀行可以放寬房屋按揭貸款的政策，幫助更多的購(gòu)房者可以上車(chē)。看完之后幾乎“全世界”都振奮，是不是馬上就要放開(kāi)限貸政策了？甚至放開(kāi)限購(gòu)政策？重點(diǎn)來(lái)了，那個(gè)是隔壁部門(mén)的建議！瞬間崩潰一萬(wàn)點(diǎn)……

大概就是，你隔壁部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)建議你們部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)給你加工資，你覺(jué)得你們部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)會(huì)不會(huì)就這樣給你加工資？就是這個(gè)道理。所以，看建議、看發(fā)聲，要看誰(shuí)發(fā)的！為什么蓋房子的部門(mén)要提出這個(gè)主張呢？因?yàn)樗麄冐?fù)責(zé)蓋房子，如果大家買(mǎi)不到房，那么他們?cè)趺慈?kù)存呢？所以，他們很希望貸款的政策越松越好，最好不用首款就無(wú)敵了！但是，限貸是銀行內(nèi)部的政策，限購(gòu)是房管部門(mén)的要求，“建議零售價(jià)是好，但是我們可以不接受這個(gè)建議”。當(dāng)然，兩個(gè)關(guān)鍵的部門(mén)也沒(méi)有明確表態(tài)，總之就是按兵不動(dòng)！

所以，大家現(xiàn)在明白了，這個(gè)所謂的發(fā)聲更多是一種吹風(fēng)，或者說(shuō)是一種跨部門(mén)的良性建議，實(shí)際上主管部門(mén)才是制定政策的決策者，“行不行，放不放，調(diào)不調(diào)”還是要自家研究透徹之后再公布。并且，有一個(gè)點(diǎn)普通人是注意不到的！發(fā)聲和發(fā)文是兩個(gè)事情，發(fā)聲是不能夠作為銀行內(nèi)部政策的執(zhí)行依據(jù)，發(fā)文才可以！關(guān)注主管部門(mén)發(fā)文、發(fā)通知，那么銀行就可以名正言順來(lái)操作，但是你不發(fā)文再多的建議都是“理想”。

事實(shí)上，銀行內(nèi)部自己也是非常矛盾?，F(xiàn)在放開(kāi)首付比例，認(rèn)房不認(rèn)貸等，分分鐘招來(lái)的是風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)問(wèn)題大家有想過(guò)嗎？

一是現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)有所放緩，對(duì)于買(mǎi)房者的收入預(yù)期本來(lái)就應(yīng)該打折，如果杠桿再放大，萬(wàn)一斷供的時(shí)候銀行會(huì)很受傷。銀行本來(lái)就想收緊信貸政策，而不是放寬。

二是現(xiàn)在房地產(chǎn)的投資屬性逐步消失，房地產(chǎn)過(guò)去20年能夠成為香餑餑是因?yàn)樗€有投資的屬性，也就是房?jī)r(jià)會(huì)漲！但是現(xiàn)在的二手房基本都是打折出售，一旦放開(kāi)首付比例，那么銀行隨時(shí)可能“血本無(wú)歸”。

根據(jù)不完全的統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在銀行拍賣(mài)的斷供房產(chǎn)基本是只有4折的回收率，也就是即便當(dāng)時(shí)銀行按照房屋價(jià)值的7成貸款給買(mǎi)房者，萬(wàn)一斷供，銀行是連本金都收不全的！那么銀行哪里有動(dòng)力給你隨隨便便放開(kāi)這個(gè)所謂的首付比例呢？認(rèn)房不認(rèn)貸是不是代表著更大的風(fēng)險(xiǎn)？還是更安全？這里就贅述了。

存量房貸利率降價(jià)只有一家銀行有反應(yīng)

如果說(shuō)隔壁部門(mén)的主管說(shuō)話難落地，那么自家家長(zhǎng)的話就地執(zhí)行了吧？已經(jīng)過(guò)去2周了，所謂存量房貸利率下調(diào)，或者說(shuō)協(xié)商的動(dòng)作還沒(méi)有實(shí)質(zhì)性落地。最起碼，四大行還沒(méi)有任何的動(dòng)靜，只有一家股份制銀行提出可以給出一年期的優(yōu)惠券。這個(gè)利息優(yōu)惠券又是一個(gè)神操作，大家懂不懂銀行的套路呢？

銀行想留住客戶(hù)，因?yàn)楝F(xiàn)在客戶(hù)動(dòng)不動(dòng)就給你提前還貸，“我不玩了，我還貸”。你說(shuō)銀行降價(jià)嘛？肯定不行，因?yàn)殂y行也要講利潤(rùn)的，那么銀行只能夠給你一個(gè)利息優(yōu)惠券，也就是階段性你可以省一部分利息，希望客戶(hù)“笑納”，所以這個(gè)所謂的利息優(yōu)惠券只是階段性的，以后還有沒(méi)有？不知道，以后的事情以后再說(shuō)。

有一家股份制銀行最近跳出來(lái)說(shuō)可以給存量房貸客戶(hù)發(fā)放利息優(yōu)惠券，讓大家的房貸月供少一點(diǎn)，是因?yàn)楣煞葜沏y行現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)大行，只能夠通過(guò)這些方式來(lái)在市場(chǎng)上吸引客戶(hù)。但是四大行就不行了，一是沒(méi)有操作指引，沒(méi)有政策文件作為支持；二是四大行根本不想去動(dòng)這塊“大蛋糕”。

僅僅是廣州，四大行房貸規(guī)模加起來(lái)接近8000-10000億的規(guī)模，哪怕調(diào)整1個(gè)點(diǎn)都會(huì)給銀行收入帶來(lái)巨大的影響，關(guān)鍵是一旦調(diào)整就是未來(lái)10年、20年甚至30年的事。本屆行長(zhǎng)怎么能替后面的行長(zhǎng)做決定呢？

說(shuō)在最后

理想是豐滿(mǎn)的，現(xiàn)實(shí)都很骨感，我們都希望能夠把政策放松，把優(yōu)惠加大，但是我們也要權(quán)衡各方的利弊，關(guān)鍵是要懂得看新聞，看懂新聞背后的真實(shí)意思，把握大勢(shì)所趨。最后，我們就是結(jié)合個(gè)人的情況來(lái)做規(guī)劃，謹(jǐn)慎前行始終是王道。

勝手金句

期待更多好的政策可以落地。

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