2023年7月27日，住建部在召開(kāi)的座談會(huì)上，強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步落實(shí)好個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策，消息一出引發(fā)極大關(guān)注。加上本周，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)利好消息不斷，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，新一輪樓市寬松政策即將鋪展開(kāi)來(lái)。

值得關(guān)注的是，這是繼中央指出“要適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”后，國(guó)家部委對(duì)相關(guān)政策的最新發(fā)聲。那么，我們就來(lái)看看，什么是“認(rèn)房不認(rèn)貸”？這項(xiàng)政策會(huì)帶來(lái)哪些利好？若能落地會(huì)助推房?jī)r(jià)上漲嗎？

一、現(xiàn)象：政策利好接踵而至，那什么是“認(rèn)房不認(rèn)貸”呢？

(相關(guān)資料圖)

其實(shí)，這兩天住建部放了大招，主要提到3點(diǎn)：1，降低首付比例和貸款利率；2，改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免；3，認(rèn)房不認(rèn)貸。對(duì)于前2點(diǎn)很容易理解，我們就來(lái)普及一下“認(rèn)房不認(rèn)貸”概念。

所謂認(rèn)房不認(rèn)貸其實(shí)就是指在貸款買(mǎi)房時(shí)，只看購(gòu)房者名下是否有房，但不會(huì)去查看購(gòu)房者的歷史貸款記錄。無(wú)論之前是否有過(guò)貸款記錄，只要購(gòu)房者能夠證明自己名下沒(méi)有房產(chǎn)，那么就可以按照首套房來(lái)認(rèn)定。

比如你之前買(mǎi)了房，貸了款，即便你賣(mài)了自己住的買(mǎi)新的，因?yàn)橛匈J款記錄也是二套；而二套的首付比例基本是60%以上，所以認(rèn)房認(rèn)貸此前主要是針對(duì)炒房者專(zhuān)門(mén)制定的，但是認(rèn)房不認(rèn)貸就沒(méi)事了，你只要賣(mài)了自己的，還清了貸款，就可以按第一套來(lái)搞。

尤其很多一線(xiàn)城市認(rèn)房認(rèn)貸卡的非常死，所以這一次完全認(rèn)房不認(rèn)貸，對(duì)于一線(xiàn)城市的改善和剛需投資者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是利好的。

畢竟很多就是想賣(mài)了自己目前的小房子，然后置換成大房子，認(rèn)房不認(rèn)貸，這樣有置換需求的剛需購(gòu)房者就有了置換的需求。

這樣對(duì)于投資房地產(chǎn)的投資客或者有改善房需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑傳遞了比較積極的信號(hào)。

說(shuō)的再直白一點(diǎn)，就是全方位的給予有購(gòu)房需求的消費(fèi)者降低購(gòu)房成本。而政策之所以近期持續(xù)的釋放樓市利好，主要在于上半年樓市銷(xiāo)量極其不景氣，而為了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，我們需要通過(guò)拉動(dòng)樓市來(lái)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，畢竟地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈太龐大了，地產(chǎn)的激活對(duì)于很多行業(yè)來(lái)說(shuō)都是好事。

二、分析：個(gè)人住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”被認(rèn)為是直擊一線(xiàn)城市痛點(diǎn)

一直以來(lái)，“認(rèn)房認(rèn)貸”是一線(xiàn)熱門(mén)城市調(diào)控樓市的重要手段，即居民在購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)能否享受首套房?jī)?yōu)惠，會(huì)綜合考慮其房產(chǎn)和貸款記錄。事實(shí)上，在這一政策下，一部分改善性、剛性住房需求也受到限制。

當(dāng)然，如果能落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策，對(duì)于希望改善住房的家庭來(lái)說(shuō)，賣(mài)掉名下房產(chǎn)就可以按照首套房的標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)房。另外，方便其他的城市的民眾到一線(xiàn)城市購(gòu)房。所以說(shuō)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策在一線(xiàn)城市落地的可能性很大，將會(huì)助推市場(chǎng)的回暖。

同時(shí)，當(dāng)前“房住不炒”仍是主基調(diào)，特別對(duì)于一線(xiàn)熱門(mén)城市，當(dāng)前的住房政策是‘一城一策’。“認(rèn)房不認(rèn)貸”在一線(xiàn)熱門(mén)城市或許就能精準(zhǔn)實(shí)施了。如果能針對(duì)一部分外來(lái)人群精準(zhǔn)實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，對(duì)他們的利好是最大的，也能釋放一部分需求。

也就是說(shuō)，如果這項(xiàng)政策能夠直接改變貸款比例，那么對(duì)于一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，無(wú)異于重磅炸彈。原來(lái)買(mǎi)1000萬(wàn)的房子，首付比例70%，相當(dāng)于700萬(wàn)。

現(xiàn)在如果賣(mài)掉原來(lái)的房子，再去買(mǎi)1000萬(wàn)的房子，首付只需要35%的話(huà)，那么同樣700萬(wàn)，就可以去買(mǎi)2000萬(wàn)的房子。

其實(shí)，一直以來(lái)，如何看一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)，核心就是貸款比例。當(dāng)然，現(xiàn)在一線(xiàn)城市的二手房都在往下走，所以暫時(shí)是否回暖，需要進(jìn)一步觀(guān)察，至于效果，也需要?jiǎng)討B(tài)評(píng)估。

三、預(yù)測(cè)：如政策落地實(shí)施，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)怎么樣呢？

目前看來(lái)，政策最難把握就是一線(xiàn)城市。事實(shí)上，認(rèn)房不認(rèn)貸對(duì)于三四線(xiàn)沒(méi)有刺激作用，畢竟人口都是流出區(qū)域，沒(méi)有外地人流入。當(dāng)?shù)鼐用窕旧隙加蟹孔恿?，哪怕是置換，估計(jì)壓力也不大。

二線(xiàn)城市本身二套房貸首付比例就不算太多，很多城市二套首付比例在40%左右，已經(jīng)不算太夸張。但是二線(xiàn)城市的改善需求是有的，如果執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸的政策，首付比例可以降低到20-30%，那么改善需求可以得到稍微刺激。

政策最難把握的就是一線(xiàn)城市，由于執(zhí)行一線(xiàn)城市的政策非常嚴(yán)苛。北京有過(guò)貸款記錄算二套，即使名下無(wú)房首付比例也需要80%；上海也是有過(guò)貸款利率算二套，名下無(wú)房首付比例70%，這些細(xì)節(jié)會(huì)成為政策落地的關(guān)鍵點(diǎn)。

當(dāng)然，對(duì)于未來(lái)房產(chǎn)走勢(shì)，其實(shí)我一直在強(qiáng)調(diào)地區(qū)經(jīng)濟(jì)分化的趨勢(shì)。地區(qū)經(jīng)濟(jì)分化就意味著房地產(chǎn)的分化。也就是說(shuō)，全國(guó)這么多城市，一線(xiàn)是肯定上漲的，三四五六是要下跌的，二線(xiàn)是要繼續(xù)分化的。

在這里的每一個(gè)城市，都會(huì)有投資資金去追著預(yù)期跑，從而在短期內(nèi)影響房地產(chǎn)的趨勢(shì)。所以具體到個(gè)人，首先要看自己在什么樣的城市。

你要是在三四五六，只要你不是剛需那就不用著急，投資資金愛(ài)怎么追高就讓他們?nèi)プ?，早晚還得下來(lái)。當(dāng)然，如果你要是在北上廣深，我覺(jué)得你可以放心出手，因?yàn)樗内厔?shì)是向上的。至于二線(xiàn)朋友就比較考驗(yàn)了。畢竟二線(xiàn)城市不少，一定會(huì)有城市脫穎而出，但絕不會(huì)全都是優(yōu)勝者，而房?jī)r(jià)只能跟著城市發(fā)展走，不能一概而論。

那么，對(duì)于當(dāng)下是否值得買(mǎi)房？在小編看來(lái)，剛需購(gòu)房的話(huà)，可以趁這波福利上車(chē)，但是投資的話(huà)，還是需要慎重，畢竟房產(chǎn)是大類(lèi)投資，當(dāng)下房產(chǎn)流動(dòng)性并不是想象中的那么好，黃金投資期也過(guò)了，所以需要慎重。

最后的話(huà)：比較起來(lái)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”是一個(gè)相對(duì)比較好的政策！

總之，我認(rèn)為，認(rèn)房不認(rèn)貸+限購(gòu)限售既有助于釋放買(mǎi)盤(pán)，同時(shí)制造的泡沫也有限，是一個(gè)性?xún)r(jià)比比較高的政策，所以包括一線(xiàn)在內(nèi)的各個(gè)城市都有可能落實(shí)，也會(huì)是一個(gè)實(shí)質(zhì)性的刺激政策。以北京來(lái)說(shuō)，首套和二套的首付比例能相差30-50%，以北京的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，影響非常巨大。但是認(rèn)房不認(rèn)貸這事兒不是住建部說(shuō)的算，最終要看央行。

那么，是利好政策不斷，地產(chǎn)還值不值得參與呢？小編認(rèn)為參與的性?xún)r(jià)比已經(jīng)不高了。政策驅(qū)動(dòng)的一波行情已經(jīng)走的差不多了，利好已經(jīng)兌現(xiàn)了，這個(gè)時(shí)候再去追高容易被套，這是大家要注意的，畢竟炒股炒的是預(yù)期，等利好釋放完畢了再去追，很容易成為接盤(pán)俠。

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