樓市的孟曉蘇專家，曾經(jīng)是住房抵押貸款政策制定者之一，原國家房改課題組組長。這一次旗幟鮮明的談了存量房貸利率要不要下調(diào)？此次發(fā)言讓民眾都感到欣慰，因?yàn)樗仡櫫松虡I(yè)銀行房貸政策出臺的歷史，只有分析過去，才知道現(xiàn)在的路走偏否？

孟曉蘇專家，最終的結(jié)論是：存量房貸利率應(yīng)該下調(diào)。確實(shí)，如果從市場經(jīng)濟(jì)的角度來看，存量房貸利率就是應(yīng)該保持同新房銷售房貸利率同一水平，如果發(fā)生利率大偏離，那就說明出了大問題。下調(diào)存量房貸利率，讓存貸房貸的借款人釋放壓力。

回顧當(dāng)年房改，當(dāng)時面臨的困難就是買房人無法總額買得起新房子，無法改善居住環(huán)境。在此情況下，商業(yè)銀行的住房貸款本意就是配合房改工作進(jìn)行的，目的是讓買房人可以使用金融貸款的杠桿，順利買到房，未來慢慢還。

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這才是真正商業(yè)銀行房貸的初心，本意不是給銀行創(chuàng)造一個新的收入工具，而是在我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，為了讓買房人得到金融資金支持而實(shí)施的金融杠桿政策?，F(xiàn)在商業(yè)銀行已經(jīng)忘卻了，反而將房貸業(yè)務(wù)當(dāng)成了盈利的主要來源之一。而且這項(xiàng)業(yè)務(wù)收入高，利潤大，風(fēng)險還特別小，銀行變成了存量房貸利率下調(diào)的主要阻力。

在其中，2021年商業(yè)銀行做房貸利率的整體轉(zhuǎn)化時，通過“LPR+基點(diǎn)”的模式，最終針對存量房貸，使得轉(zhuǎn)化后，銀行加點(diǎn)的基點(diǎn)利率數(shù)值特別高，更是進(jìn)一步掩蓋了當(dāng)初房貸款出臺的原本用意和本質(zhì)，反而讓存量房貸利率可以隨行就市進(jìn)行下調(diào)，變得更加艱難。

LPR的下調(diào)會相對更緩慢，但基點(diǎn)現(xiàn)在在房貸利率中也被固定住了。其實(shí)在其他類型的貸款中，銀行加的基點(diǎn)本來是一個隨行就市的調(diào)整。是商業(yè)銀行與客戶之間討價還價的空間所在。但是在2021年轉(zhuǎn)換之后變成了一個固定值，就無法隨著我國利率調(diào)整的變化趨勢而變化。所以到現(xiàn)在就出現(xiàn)了存量房貸利率與新房房貸利率巨大的剪刀差。

舉例：假如原來存量房貸利率為5.65%，轉(zhuǎn)換之后變成了“LPR+100基點(diǎn)”，這100個基點(diǎn)按照當(dāng)時轉(zhuǎn)換后的要求，那就永遠(yuǎn)不做改動了。之后LPR下調(diào)慢，現(xiàn)在存量房貸利率還為5.2%。但是現(xiàn)在新房購買的房貸利率，直接是在LPR基數(shù)上減去多少個基點(diǎn)，這兩者差距懸殊。

如果明白這個往事，其實(shí)存量房貸利率，從理論根本上就是應(yīng)該下調(diào)的。其實(shí)央行也在歡迎商業(yè)銀行做這個調(diào)整，之前央行貨幣政策司鄒司長接受采訪時也表示過，支持和鼓勵銀行與借款人協(xié)商變更合同或置換存量房貸，以降低老百姓的房貸壓力。

這也說明央行已經(jīng)很關(guān)注此事，雖然沒有出正式文件，但是也在研究這個問題，也同意商業(yè)銀行去做一些試點(diǎn)。當(dāng)然對于商業(yè)銀行來說，主動去下調(diào)，動力肯定不足，動作相對更緩慢。所以未來很有可能還是央行在調(diào)研清楚之后會出一個指導(dǎo)性的文件，各家商業(yè)銀行進(jìn)行參照執(zhí)行。

存在房貸利率下調(diào)有什么好處？其實(shí)大家都知道，主要是兩大好處：

1.釋放房貸借款人的壓力，每月的還款額會少很多。這在目前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵階段下是非常重要的，有助于讓家庭生活穩(wěn)定，社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。2.下調(diào)之后每月節(jié)省出來的房貸還款，可以有效的進(jìn)入到投資和消費(fèi)領(lǐng)域，可以有效的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，增加民眾的實(shí)際收入水平。這一組數(shù)據(jù)，更讓大家覺得，商業(yè)銀行讓點(diǎn)利，全社會得益就更多。拔一毛而利天下，為何不為呢？假如存量房貸利率下調(diào)35~85個基點(diǎn)，每年可降低民眾還貸支出800億~2000億元，占居民房貸支出的3%~6%，等量于年度社零總額的0.2%~0.5%。那么大家覺得何時會迎來存量房貸利率下調(diào)呢？

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